Định giá cổ phiếu KDH (Nhà Khang Điền)
DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
Năm 2023: BSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu thuần đạt 2,792 tỷ VND (-4%YoY, +15.3% so với dự báo cũ) và LNST-CĐTS 847 tỷ VND (-23%YoY, +19% so với dự báo cũ) nhờ vào (1) Tốc độ bàn giao dự án Classia tốt hơn, (2) chuyển nhượng các lô đất nhỏ không phù hợp kế hoạch triển khai trong 2Q2023
Năm 2024: BSC dự báo DTT và LNST-CĐTS lần lượt đạt 6,108 tỷ VND (+119% YoY) và 981 tỷ VND (+16% YoY) đến từ bàn giao The Privia và các sản phẩm thấp tầng tại Emeria (Đoàn Nguyên) & Clarita.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
• Tổng giá trị mở bán mới (presales) được kỳ vọng sẽ bùng nổ giai đoạn 2024-2026 cao gấp 4 lần so với giai đoạn 2020-2023
• Khả năng triển khai hai đại dự án KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 rõ ràng hơn nhờ sự chủ động về nguồn vốn và chiến lược hợp tác tại cấp độ dự án với đối tác ngoại.
RỦI RO
- Tiến độ triển khai, mở bán chậm hơn kỳ vọng tại các dự án KDC Tân Tạo, Cụm dự án Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân mở rộng.
- Đóng góp vào định giá từ 3 dự án trên tương đối lớn.
CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP
KQKD 2Q2023: KDH ghi nhận DTT đạt 587 tỷ VND (-20%YoY) và LNST-CĐTS đạt 248 tỷ VND (-25%YoY) chủ yếu từ ghi nhận chuyển nhượng các lô đất nhỏ không nằm trong kế hoạch triển khai và một số ít sản phẩm Classia. Trong kỳ, KDH đã ghi nhận chuyển nhượng 49% cổ phần tại dự án Đoàn Nguyên với tổng giá trị 1,521 tỷ VND. Khoản lãi 261 tỷ VND không được ghi nhận vào báo cáo KQKD do Đoàn Nguyên vẫn là công ty con của KDH.
Cập nhật ngày 9/9/2022: Doanh số đảm bảo nhờ các dự án mới, giá mục tiêu lên 48.200 đồng/cp
BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH và nâng giá mục tiêu lên mức 48,200 đồng dựa theo phương pháp RNAV.
Định giá
BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH và nâng giá mục tiêu lên mức 48,200 đồng dựa theo phương pháp RNAV do (1) Cập nhật mới danh mục dự án, (2) Điều chỉnh nâng giả định giá bán dự án đối với các quỹ đất tiềm năng khu vực Bình Tân, Phong Phú 2 và (3) Điều chỉnh nâng mức chiết khấu WACC = 12% cho các dự án do mặt bằng lãi suất tăng và chi phí vốn tăng.
Dự báo kết quả kinh doanh
BSC ước tính trong năm 2022, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của KDH ước tính lần lượt đạt 2,369 tỷ đồng (-36.8% YoY) và 1,469 tỷ đồng (+19.0% YoY). EPS FW 2022= 2,171 đồng. PE FW 2022 = 17.3 lần, P/B FWD 2022 = 2.1 lần. Nguồn thu chính đến từ (1) Lãi từ giao dịch mua rẻ dự án Đoàn Nguyên, (2) Bàn giao dự án The Classia vào Q3-Q4/2022.
Quan điểm đầu tư: Sở hữu quỹ đất có quy mô lớn (680ha) ở khu vực nội đô chờ được “mở khóa”. Triển khai dự án KCN Lê Minh Xuân cuối năm 2023.
Rủi ro: Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19. Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành).
Cập nhật doanh nghiệp
Lãi từ việc đánh giá lại dự án Đoàn Nguyên sau khi hợp nhất công ty Phước Nguyên và bàn giao một phần dự án The Classia hỗ trợ tăng trưởng kết quả kinh doanh 6T/2022. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế 6T/2022 của KDH lần lượt đạt 142.7 tỷ đồng (-83% YoY) và 299.5 tỷ đồng (+26% YoY)
Doanh số mở bán mới giai đoạn 2022-2023 sẽ được đảm bảo nhờ các dự án mới. BSC ước tính tổng giá trị mở bán mới (pre-sales) của KDH năm 2022 và năm 2023 lần lượt ước đạt khoảng 4,935 tỷ đồng và 8,809 tỷ đồng (+64% YoY).
Cập nhật ngày 7/5/2021: Mở bán dự án mới sẽ tăng lợi nhuận, giá mục tiêu 42.000 đ/cp
Bản Việt nâng khuyến nghị cho CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) lên KHẢ QUAN từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG và nâng giá mục tiêu thêm 22% lên 42.000 đồng/CP.
Cơ sở nâng giá chủ yếu do (1) tăng giả định giá bán trung bình cho các dự án Bình Tân, 11A, Tân Tạo và Phong Phú 2 cũng như (2) tỷ lệ WACC thấp hơn do chi phí vốn CSH thấp hơn và cập nhật mô hình định giá cho giá mục tiêu của chúng tôi đến giữa năm 2022.
KQKD quý 1/2021 của KDH là phù hợp với kỳ vọng. Dự báo tốc độ tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 đạt mức 19% YoY (1,400 tỷ đồng).
Trong năm 2021, kỳ vọng công ty sẽ (1) hoàn tất bán hàng tại dự án Verosa Park và hoàn tất bàn giao dự án Safira, (2) bắt đầu bàn giao các căn hộ đã bán trước tại dự án Lovera Vista (dự án có tổng cộng ~1.300 căn hộ cao tầng trung cấp tại huyện Bình Chánh, TP. HCM – đã bán trước được 88% tại cuối quý 1/2021 và sẽ bắt đầu bàn giao từ tháng 5/2021), và (3) mở bán dự án mới Armena (sẽ triển khai mở bán vào quý 4/2021).
Kỳ vọng KDH sẽ thực hiện mở bán 2 dự án mới trong năm 2021 – Armena (dự án thấp tầng tại thành phố Thủ Đức, thuộc TP. HCM) và dự án Bình Tân (dự án cao tầng tại quận Bình Tân, TP. HCM). Dự báo doanh số bán hàng trong năm 2021 sẽ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng, cao hơn 17% dự báo trước đây, chủ yếu do thay đổi giá bán giả định cho dự án Bình Tân.
Yếu tố hỗ trợ: dự án mở rộng KCN Lê Minh Xuân (110 ha tại huyện Bình Chánh, TP. HCM). Dự phóng lợi nhuận của chúng tôi hiện chưa bao gồm dự án này do thông tin chi tiết về kế hoạch phát triển vẫn còn khá hạn chế.
Rủi ro: triển khai chậm hơn dự kiến tại các dự án quy mô lớn như dự án Tân Tạo (330 ha tại quận Bình Tân, TP. HCM).
Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH)
KDH là một trong những nhà phát triển bất động sản có thị phần nhà phố liên kế, biệt thự xây sẵn lớn tại TP HCM trong hơn một thập kỷ qua. Vài năm trở lại đây, doanh nghiệp bắt đầu mở rộng thêm dòng sản phẩm nhà chung cư thuộc phân khúc trung cấp.
Tầm nhìn: Khang Điền KDH trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản. Phát triển những dự án hoàn chỉnh, chất lượng, tiện ích đồng bộ và thân thiện với môi trường.
SỨ MỆNH: Kiến tạo đô thị văn minh, môi trường sống xanh, sạch và cộng đồng nhân văn. Mang đến cho mỗi gia đình điều kiện sống hiện đại, tiện nghi và dịch vụ tận tâm
Giá trị cốt lõi: Minh bạch trong kinh doanh, trong quan hệ với khách hàng, đối tác, cổ đông và các bên liên quan. Đúng chất lượng cam kết, đảm bảo sự hài lòng của khách hàng và cư dân. Kinh doanh trên nền tảng pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm chất lượng, dịch vụ tận tâm, quan tâm đến cộng đồng và thân thiện với môi trường.
Lợi thế cạnh tranh:
Uy Tín Thương Hiệu: Sau 20 năm có mặt trên thị trường, Khang Điền KDH đã trở thành một thương hiệu uy tín được khách hàng yêu thích.
Kinh Nghiệm: Sự am hiểu thị trường và kinh nghiệm trong phát triển quỹ đất và và triển khai dự án từ năm 2001 đến nay là kho kiến thức quý giá.
Quỹ Đất: Có quỹ đất lớn tại khu vực Tp. Hồ Chí Minh và có năng lực đầu tư phát triển hiệu quả quỹ đất trong tương lai.
Tài Chính: Năng lực tài chính vững mạnh và an toàn với BCTC được kiểm toán hàng năm bởi Công ty kiểm toán Ernst & Young; Nhận được được sự tin tưởng và ủng hộ từ cổ đông, bao gồm cổ đông lớn là các quỹ đầu tư nước ngoài như Quỹ Dragon Capital và VinaCapital.
Một số dự án tiêu biểu:
Lovera Vista là dự án chung cư gồm 1.310 căn hộ trong khuôn viên 1,8 ha được quy hoạch đồng bộ và bài bản. Ngoài tiện ích nội khu, cư dân được sử dụng các tiện ích có sẵn xung quanh cụm như công viên cây xanh, chợ, siêu thị, trường học, trung tâm TDTT và trung tâm y tế.
Verosa Park là quần thể 296 căn nhà liên kế và biệt thự hạng sang tọa lạc cạnh Khu Công Nghệ Cao thuộc Thành phố Thủ Đức. Với thiết kế được chắt lọc từ những tinh túy của kiến trúc châu Âu cổ điển kết hợp hài hòa cùng cảnh quan thiên nhiên thuần khiết.
Năm 2020 ghi dấu ấn quá trình 20 năm phát triển của Khang Điền, cung cấp ra thị trường trên 20.000 sản phẩm đa dạng từ đất nền nhà ở, nhà biệt thự, nhà liên kế, căn hộ chung cư, lô đất công nghiệp, … tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt gần 100%.
Ông Lý Điền Sơn - Phó Chủ tịch HĐQT
Ông Lý Điền Sơn đã trực tiếp tham gia quản lý và điều hành Khang Điền từ những ngày đầu thành lập. Bằng đam mê, tận tâm cùng với kinh nghiệm và tư duy nhạy bén, ông đã đưa Khang Điền vượt qua nhiều thử thách và trở thành một trong những doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu tại Tp. Hồ Chí Minh.
Hiện nay ông Sơn đảm nhiệm vai trò Phó Chủ Tịch HĐQT, hỗ trợ Chủ Tịch HĐQT trong công tác quản trị chiến lược và giám sát Ban Tổng Giám Đốc. Ông Sơn sinh năm 1966 và có bằng Cử nhân Đại học Văn hóa.
Công ty Chứng khoán BSC & Rồng Việt
