Định giá cổ phiếu SIP (Sài Gòn VRG): Dòng tiền từ cho thuê đất KCN duy trì tốt, giá đang hấp dẫn

Bản Việt duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với giá mục tiêu 83.000 đồng/cổ phiếu. 

Dự báo doanh số cho thuê đất KCN giai đoạn 2023-2025 thấp hơn vì doanh số cho thuê đất chậm hơn dự kiến tại các KCN của SIP. Điều này được bù đắp một phần nhờ khoản đầu tư của SIP vào các công ty liên kết. 

Giảm 14% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 còn 817 tỷ đồng (-16% YoY), chủ yếu do (1) giả định biên lợi nhuận gộp của mảng KCN thấp hơn do điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư ở KCN Lộc An – Bình Sơn, và (2) dự báo chi phí tài chính cao hơn. 

Cập nhật ngày 1/12/2023: Tiềm năng trong dài hạn, giá mục tiêu 130.000 đồng/cp

VCBS đánh giá SIP là doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi trong dài hạn nhờ lượng vốn FDI tiếp tục đổ vào tỉnh Tây Ninh, Đồng Nai, TP.HCM đồng thời phát triển các KCN với đầy đủ các dịch vụ tiện ích như điện, nước, hệ thống kho bãi, cảng….

Vị trí đặc thù

Các KCN của SIP đặt tại các tỉnh Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai đều là các tỉnh thu hút đầu tư và có lợi thế riêng. KCN Phước Đông tại tỉnh Tây Ninh mặc dù có vị trí khá xa tới cảng (khoảng 70 km tới cảng Cát Lái và 120 km tới cảng Cái Mép) nhưng bù lại có những lợi thế riêng như: có cảng sông phục vụ vận chuyển đường sông với chi phí thấp, có nguồn nước dồi dào từ hồ Dầu Tiếng, phù hợp với các loại hình doanh nghiệp sử dụng nhiều nước. Ngoài ra, dệt nhuộm, may cũng là một trong các ngành nghề ưu tiên mà ít địa phương cho phép làm.

Chính vì vậy KCN Phước Đông GĐ 1 đã được lấp đầy rất nhanh nhất là trong giai đoạn 2018 – 2019 với tổng diện tích cho thuê lên tới hơn 300ha và chủ yếu là các nhà đầu tư lớn như Gain Lucky, Billions, Luthai với mỗi doanh nghiệp thuê với diện tích từ 50ha trở lên. KCN Phước Đông chủ yếu thu hút các ngành nghề như sợi, dệt, nhuôm, may, sản xuất lốp xe….

KCN Lê Minh Xuân 3, Đông Nam đều nằm ở ngoại thành HCM còn KCN Lộc An Bình Sơn lại nằm sát sân bay Long Thành nên đây là các KCN có vị trí trọng điểm tại các tỉnh có thu hút đầu tư lớn. Các khu vực này chủ yếu phục vụ sản xuất phục vụ nhu cầu nội địa hoặc làm trung tâm phân phối/hậu cần tại các tỉnh Đông Nam Bộ.

Hiện KCN Lê Minh Xuân 3 đang thu hút đầu tư rất tốt từ ngành phân phối, kho bãi, dịch vụ hậu cần. BLĐ cũng định hướng để dành quỹ đất xây dựng nhà kho xây sẵn/nhà xưởng xây sẵn để cho thuê, đem lại dòng tiền đều trong tương lai.

KCN Lộc An Bình Sơn tận dụng vị trí gần sân bay Long Thành nhất nên cũng được định hướng xây nhà kho/nhà xưởng cho thuê đáp ứng nhu cầu luận chuyển hàng hóa trong tương lai.

Triển vọng của SIP sẽ tới từ các biến số chính sau:

(1) Diện tích có thể cho thuê lớn lên tới 1.087ha với KCN Phước Đông GĐ 2 (hơn 787ha trong đó sẵn sàng cho thuê 290ha); KCN Lê Minh Xuân 3 (105,4 ha) và KCN Đông Nam (hơn 49,9ha), Lộc An – Bình Sơn (144,42ha). Đây đều là các địa điểm đang thu hút đầu tư khá tốt. Ngoài ra, nguồn thu từ phí duy tu vận hành từ các khu đã lấp đầy và các khu đang cho thuê cũng đem lại dòng tiền đều và tăng hàng năm khi diện tích cho thuê tăng.

(2) Mảng điện/nước mang lại nguồn thu tương đối ổn định và tăng dần đều khi diện tích cho thuê lũy kế tăng. Hoạt động điện/nước đang duy trì ổn định mức LNG 300 – 400 tỷ đồng và dự kiến sẽ tăng lên khoảng 500 – 520 tỷ đồng trong vòng 4 – 5 năm tới với tổng công suất trạm biến áp lên tới 945 MVA.

(3) Triển khai điện mặt trời áp mái trên tối đa hơn 2.400 ha đất nhà máy có thể cho thuê và sử dụng để bán trực tiếp trong nội khu do có mạng lưới truyển tải đồng bộ nội khu, không phụ thuộc vào chính sách giá bán cho NLTT của Bộ Công Thương. Hiện tại SIP đã triển khai được tổng công suất lên tới 41 MWp tại cả 04 KCN và đang hoàn thiện 09 MWp khác.

(4) Tiềm năng trong dài hạn của các khu dân cư với diện tích lớn (tổng hơn 640ha tại Phước Đông, 40ha tại KCN Đông Nam)

(5) Đầu tư nhà xưởng cho thuê để phục vụ các nhu cầu đa dạng trên thị trường đặc biệt là tại các KCN tại HCM như Lê Minh Xuân 3, KCN Đông Nam. Tới hết 9T.2023, SIP đang cho thuê gần 120.000 m2 nhà xưởng

ĐỊNH GIÁ

Năm 2023 và 2024, dự phóng doanh thu lần lượt đạt 6.252 tỷ đồng (+3,6% yoy) và 6.486 tỷ đồng (+3,7% yoy). LNST lần lượt đạt 937 tỷ đồng (-4% yoy), và 1.092 tỷ đồng (+17% yoy).

Với tiềm năng lớn nhờ quỹ đất sẵn sàng cho thuê và mảng cung cấp dịch vụ tiện ích KCN tăng trưởng đều đặn, VCBS khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 92.400 đồng/cp.

Cập nhật ngày 1/7/2023: tiềm năng trong dài hạn, giá mục tiêu 130.000 đồng/cp

SIP được đánh giá là cổ phiếu tiềm năng trong dài hạn, do đó Agriseco Research khuyến nghị MUA cổ phiếu với các luận điểm đầu tư sau:

❖ Triển vọng kinh doanh 2023 đến từ các dự án KCN hiện hữu: SIP dự kiến cho thuê 23ha KCN Phước Đông 3, KCN Đông Nam, và nhà xưởng tại các KCN trên. Đồng thời, SIP có doanh thu chưa thực hiện đứng đầu nhóm khu công nghiệp với hơn 15.000 tỷ đồng từ các dự án KCN Đông Nam, KCN Phước Đông (1&2), KCN Lê Minh Xuân 3 và KCN Lộc An Bình Sơn. Các dự án KCN dự kiến sẽ là các nguồn thu chính trong 3-5 năm tới, giúp doanh thu tăng trưởng bền vững. Các dự án đều đang được vận hành triển khai cho thuê với pháp lý đầy đủ.

❖ Nguồn thu từ thoái vốn đóng góp vào mức tăng lợi nhuận: Công ty con VRG của SIP đã hoàn tất việc thoái vốn CTCP Xây dựng và Phát triển Thế hệ mới từ công ty con thành công ty liên kết. Nguồn thu hơn từ chuyển nhượng Thế hệ mới sẽ đóng góp vào một phần vào lợi nhuận trong năm và triển khai dự án KCN Phước Đông GĐ 3.

❖ Các thông tin tích cực từ ĐHĐCĐ 2023: Năm 2023, SIP dự kiến tăng vốn điều lệ lên gấp đôi thông qua chi trả cổ tức bằng cổ phiếu 100% (45% cổ phiếu và 55% bằng thưởng cổ phiếu). SIP cũng nâng tỷ lệ trả cổ tức tiền mặt năm 2022 lên 45%. Bên cạnh đó, SIP cũng kỳ vọng hồ sơ chuyển sàn từ Upcom lên HSX được chấp thuận. Điều này sẽ giúp cổ phiếu được minh bạch, thanh khoản được cải thiện và tiếp cận đến nhiều nhà đầu tư hơn với một cổ phiếu tiềm năng.

❖ Tiềm năng trong dài hạn: Agriseco Research đánh giá SIP sẽ có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn khi sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất khu vực TP. HCM và Tây Ninh. SIP đang phát triển KCN Phước Đông giai đoạn 3 với quy mô gần 650ha dự kiến sẽ là quỹ đất gối đầu giúp SIP phát triển trong 5-10 năm tới. SIP cũng đang trong quá trình chuẩn bị các thủ tục để tham gia vào 2 KCN Phạm Văn Hai I và II tổng quy mô 668ha tại TP. Hồ Chí Minh.

Đây cũng là hai dự án vừa được Chính phủ bổ sung vào quy hoạch thành phố. Quỹ đất của SIP sẽ được gia tăng mạnh nếu được giao thực hiện 2 KCN kể trên. SIP có kết quả kinh doanh tăng trưởng bền vững với doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng trưởng kép 30% và 43% trong vòng 7 năm qua.

Với tiềm năng từ quỹ đất thương phẩm KCN lớn ở TP. HCM, Tây Ninh cùng với nguồn thu ổn định từ mảng kinh doanh hạ tầng điện, nước, chúng tôi đánh giá SIP là một cổ phiếu tiềm năng để đầu tư. Cổ phiếu hiện đang được định giá ở mức hấp dẫn với P/B ở mức ~ 2,8x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trong quá khứ.

Đồng thời, SIP trả cổ tức tiền mặt đều đặn 30 - 45%. Do đó, Agriseco khuyến nghị MUA cổ phiếu SIP với nâng giá mục tiêu trong vòng 1 năm tới 130.000 đ/cp.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rủi ro (1) tiến độ chuyển sang HOSE chậm (2) Tiến độ cho thuê đất chậm.