Thứ 6, ngày 16 tháng 8, 2019, 8:36:21 Chiều

Mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM có dấu hiệu hồi phục sau thời gian giảm sâu

MĂNG GIANG

23/06/2022 09:40

Hiện các mặt bằng dọc đường Tôn Đức Thắng (phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM) dần được lấp đầy. Trong khi một số quán xá mới đã mọc lên, số khác cũng đang thi công sửa chữa, chuẩn bị đón khách trong tháng tới.

Trong khi đó, các tuyến đường trung tâm khác như Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu (quận 1) hay Nguyễn Trãi (từ quận 1 đến quận 5)... cũng có dấu hiệu nhộn nhịp trở lại khi những mặt bằng đóng cửa im lìm.

Ngành làm đẹp, các lĩnh vực như thời trang, F&B, bán lẻ...  đang chứng kiến sự hồi phục. Chỉ trong tháng 6, Công ty CP Phúc Sinh khai trương 2 showroom liên tiếp mang thương hiệu K Coffee ở quận Phú Nhuận và quận 1. Mục tiêu của doanh nghiệp là hàng trăm điểm bán khắp cả nước.

Theo nghiên cứu Impacts 2022 của Savills, trong khi một vài thương hiệu gặp khó khăn trong việc duy trì doanh số giữa dịch bệnh thì vẫn có một số ngành ghi nhận hoạt động tích cực như thể thao, đồ gia dụng, sức khỏe, F&B và xe điện.

Sau thời gian dài đóng cửa vì giãn cách, kể cả khi người tiêu dùng đã làm quen với mua sắm trực tuyến, các cửa hàng vật lý vẫn đóng vai trò quan trọng.

Bên cạnh đó, sự hồi phục kinh tế cho thấy cửa hàng bán lẻ vẫn là yếu tố chính trong chiến lược thương hiệu kết nối với người tiêu dùng, tăng nhận diện thương hiệu và góp phần tăng doanh thu.

Đại diện hãng nghiên cứu cho biết doanh thu ghi nhận của các mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đã tăng trở lại từ 70-80% và được kỳ vọng từ nay đến cuối năm sẽ về mức trước khi dịch bệnh bùng phát. Với những tín hiệu tích cực của nền kinh tế, nhiều thương hiệu quốc tế đang có chiến lược mở rộng tại thị trường Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tự tin hơn khi thuê lại mặt bằng hoặc bắt đầu thuê mới. Đây cũng là cơ hội để tiếp tục mở rộng thị trường và tăng doanh thu thông qua kênh bán lẻ truyền thống.

Cập nhật ngày 8/11/2021: Sau một tháng dỡ phong tỏa, giá thuê mặt bằng TP.HCM vẫn giảm sâu

Đến đầu tháng 11, giá thuê mặt bằng kinh doanh vị trí mặt tiền đường ở khắp khu vực trung tâm lẫn ngoại thành TP HCM đều tiếp tục giảm trung bình 30% và cao nhất 50%.

Nguyên nhân là do khách thuê phản ảnh tình hình buôn bán khó khăn hơn trước dẫn đến khó trụ lại khiến nhiều chủ nhà đồng ý kéo dài thời hạn giảm giá đến hết năm nay. Động thái này để kích cầu trong bối cảnh mặt bằng vẫn bị bỏ trống nhiều do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Tại khu vực trung tâm quận 1, mặt bằng cho thuê dọc theo các tuyến đường Ngô Đức Kế, Huỳnh Thúc Kháng, Hồ Tùng Mậu hiện khá đìu hiu. Nhiều nhà mặt tiền bỏ trống từ năm 2020 đến nay vẫn chưa tìm được khách thuê. Ông Nhân, môi giới có thâm niên gần chục năm cho thuê mặt bằng kinh doanh khu vực quận 1 và quận 3 cho biết, danh sách nhà mặt tiền trống khách thuê khu trung tâm đang ở mức cao nhất trong vòng một thập kỷ qua và giá chào thuê vẫn tiếp đà giảm để tránh tình trạng mặt bằng trống.

 

Dù người dân thành phố đang bước vào giai đoạn bình thường mới, sống chung với đại dịch nhưng bán buôn, kinh doanh vẫn chưa kịp "hồi sức" nên mặt bằng ế khá nhiều.

"Để tránh mặt bằng bị bỏ trống, các chủ nhà vẫn tiếp tục áp dụng chính sách giảm giá 30-50% trong quý IV để hỗ trợ khách thuê hiện hữu như giai đoạn giãn cách xã hội", ông Nhân nói.

Trong khi đó, ông Minh, chủ hai căn nhà phố mặt tiền cho thuê trên trục đường Lê Văn Sỹ, Huỳnh Văn Bánh, quận Phú Nhuận cho hay, dù TP HCM đã dỡ phong tỏa, hiện ông vẫn giảm giá thuê 30% đến cận Tết cho khách thuê có thời gian phục hồi kinh doanh, Trước đó, từ tháng 6 đến tháng 9, ông Minh cũng đã giảm giá 50% cho khách.

Ở khu vực ngoại thành, đến tháng 11, giá thuê mặt bằng cũng duy trì đà giảm sâu như đợt cao điểm phong tỏa 4 tháng qua. Bà Quý, chủ một căn nhà phố mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức xác nhận đang áp dụng mức giảm giá 50%, bằng với đà giảm từ tháng 6-10 cho khách thuê tái khởi động kinh doanh hậu giãn cách.

Bà Quý cho biết, từ đầu đợt dịch lần thứ tư, tức tháng 5 vừa qua, bà chấp nhận bán sớm đất vùng ven để tranh thủ dòng tiền trả nợ ngân hàng cho căn nhà mặt tiền Phạm Văn Đồng. Nhờ đó, nợ gốc và lãi nhẹ gánh hơn trước mới đủ sức giảm giá thuê mặt bằng cho khách thuê hiện hữu từ tháng 6 đến nay.

"Tôi cố gắng gồng gánh giảm giá thuê 50% đến qua Tết vì gần nửa năm qua khách thuê chẳng kinh doanh được gì. Tình thế hiện nay, chủ và khách tiếp sức cho nhau cùng vượt khó, nếu chủ nhà không chia sẻ khó khăn, khách thuê cũng dọn đi vì kinh doanh không hiệu quả", bà Quý nói.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group xác nhận, từ đầu tháng 10 đến nay, giá thuê nhà phố lẻ làm mặt bằng bán buôn, kinh doanh tại TP HCM vẫn chịu sức ép giảm giá rất lớn đến tận cuối năm.

Theo ông, đa số các chủ nhà vẫn duy trì đà giảm giá thuê cho nhóm khách hàng đang ký hợp đồng hiện hữu để tránh tình trạng khách cũ dọn đi. Do tác động của đợt dịch lần thứ tư khá nặng nề, hiện nhiều nhà phố mặt tiền bỏ trống. Đây là giai đoạn có nhiều mặt bằng đẹp để chọn lựa và dễ đàm phán giá thuê nhất trong vòng một thập niên qua.

Tuy nhiên, theo ông Hải, không phải chủ nhà nào cũng có thể giảm giá thuê dài hạn cho khách thuê do phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của các chủ tài sản. Với các chủ nhà không bị áp lực vốn vay, mức hỗ trợ giảm giá duy trì ở mức cao và kéo dài. Song những chủ nhà vướng chi phí tài chính, mức giảm giá thấp hơn và ngắn hạn hơn, thậm chí có trường hợp dừng giảm giá thuê khi dỡ phong tỏa.

Ông Hải dự báo, giá thuê mặt bằng kinh doanh đang đứng trước giai đoạn "lửa thử vàng" với đà điều chỉnh mạnh nhất lịch sử do tác động của dịch bệnh. Diễn biến giá thuê mặt bằng sẽ phụ thuộc rất lớn vào tốc độ hồi phục kinh tế, đặc biệt là sự hồi phục của thị trường bán lẻ và ngành dịch vụ trong thời gian tới.

Cập nhật ngày 03/6/2021: Giá mặt bằng nhà phố giảm mạnh vẫn khó tìm người thuê

Bất động sản bán lẻ tiếp tục chịu tác động rõ rệt của Covid-19. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu thuê mặt bằng đã giảm đáng kể vì các đợt giãn cách xã hội, thúc đẩy nhiều chủ kinh doanh tham gia vào thương mại điện tử.

Điều này khiến nhiều chủ mặt bằng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% từ mức không giảm giá, hoặc chỉ giảm giá rất ít ban đầu. Tuy nhiên, các chủ nhà vẫn phải "mỏi mắt" tìm khách thuê, bà Minh nhận xét. Theo bà, nếu Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn.

Nhiều chủ nhà treo biển tìm người thuê mới trong Covid-19. Ảnh: Anh Tú.

Nhiều chủ nhà treo biển tìm người thuê mới trong Covid-19. Ảnh: Anh Tú.

Với mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, Savills cho biết, tốc độ giảm giá thuê trên thực tế chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn. Nhưng đến nay, các chủ toà nhà đã chấp nhận việc giảm giá thuê.

Theo đó, mức thanh toán cọc và tiền thuê ở các toà nhà đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.

Đánh giá về biện pháp thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Minh cho rằng các chủ mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có những điều chỉnh linh động và thực tế.

Ví dụ, với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê "một mình một giá và một tiến độ thanh toán".

Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng một lần hay 1 năm một lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ khá cao. Nhưng với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả, không thể duy trì được mức giá cũ, và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện trước đây.

Đặc biệt, dưới ảnh hưởng của dịch bệnh trong giai đoạn bùng phát mới, nhiều nhà hàng và quán ăn phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đây là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội cũng như TP HCM.

Phía Savills cho biết, việc phục hồi và triển vọng của lĩnh vực bán lẻ thương mại sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố chính.

Thứ nhất là thị trường. Theo đó, thị trường cần phải điều chỉnh lại, trong đó, doanh thu của các hãng bán lẻ là yếu tố quan trọng để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh tại đó.

Tại Hà Nội, quận Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt là các vị trí nhà phố, có thể lên đến 80-100 USD một m2, thậm chí lên đến 200-250 USD một m2. Sau khi chịu tác động của dịch Covid-19, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ. Còn giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40-50 USD một m2 với các mặt bằng tầng 1.

Thứ hai là nguồn cầu mặt bằng từ các nhãn hàng nước ngoài muốn vào Hà Nội từ nửa cuối năm ngoái. Hiện các nhãn hàng này có nhu cầu thuê lớn hơn so với các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội để họ cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng ở giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực. Với sự gia nhập của các hãng mới, thị trường Hà Nội sẽ đảm bảo được mức giá duy trì thuê mặt bằng bán lẻ cũng như đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy thời gian tới.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Thị trường bán lẻ gắn liền với các trung tâm thương mại sẽ tiếp tục phát triển.

Quý vị có nhu cầu Hợp tác hoặc M&A trang web, xin gọi 0924.113837 hoặc liên hệ qua email: [email protected] Trân trọng.