Dư nợ cho vay bất động sản vẫn tăng cao

Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là 266.248 tỉ đồng, các dự án văn phòng là 40.622 tỉ đồng, dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 56.571 tỉ đồng.

Ngoài ra dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 53.860 tỉ đồng, dự án nhà hàng khách sạn là 64.211 tỉ đồng, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê là 132.165 tỉ đồng, vay mua quyền sử dụng đất là 62.701 tỉ đồng…

Như vậy dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản liên tục tăng từ đầu năm đến nay.

Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay vào tháng 7, Bộ Tài chính đã đưa vào vận hành hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội.

Thị trường hiện nay có 455 mã trái phiếu niêm yết và tính đến ngày 15-9, doanh nghiệp bất động sản chiếm 46% giá trị phát hành (56.900 tỉ đồng). 

Quy mô giao dịch bình quân tháng 9 đạt 6.400 tỉ đồng/phiên, tăng 10% so với tháng trước, bình quân 9 tháng đạt 5.800 tỉ đồng/phiên, giảm 24,1% so với bình quân năm 2022.

Lũy kế tính đến 31-8, có 17 đợt phát hành công chúng trị giá 16.476 tỉ đồng (chiếm 12,4% tổng giá trị phát hành) và 101 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 115.882 tỉ đồng (chiếm 87,6% tổng số). Trong đó, nhóm bất động sản đạt 46.765 tỉ đồng (chiếm 35,3%).

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục rà soát và thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Trong khi đó theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến quý 3, vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 20,21 tỉ USD, tăng 7,7% so với cùng kỳ năm trước.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 1,94 tỉ USD, chiếm hơn 9,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, bằng 55% so với cùng kỳ.

Cập nhật ngày 3/7/2023: Ngộp ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản đứt ruột bán dự án với giá rẻ để trả nợ

Chủ tịch một công ty bất động sản trụ sở tại quận 1, đang phát triển các dự án nhà ở tại khu Tây TP HCM và Bình Dương, tiết lộ 6 tháng qua công ty quay cuồng trong vòng xoáy nợ nần. Có giai đoạn cao điểm thiếu hụt tiền mặt, dự án giá 700 tỷ đồng đành phải bán giá 300 tỷ đồng để có dòng tiền tất toán nợ đáo hạn.

Giữa tháng 5, doanh nghiệp thậm chí bị cảnh cáo sẽ phải dời trụ sở nếu tiếp tục nợ tiền thuê văn phòng. "Tôi phải cầm cố nhà và ôtô của gia đình để có có dòng tiền nóng xử lý nợ mặt bằng, thanh toán một phần các khoản nợ ngắn hạn để công ty cầm cự, đồng thời thu hẹp diện tích thuê văn phòng để cắt giảm chi phí", ông chia sẻ.

Một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM còn rơi vào tình cảnh bi đát hơn. Tổng giám đốc công ty này kể, hồi quý I, doanh nghiệp bị đối tác đòi lại khoản tiền đã ứng trước 300 tỷ đồng song két sắt công ty đã cạn. Sau khi rà soát tứ bề, công ty chỉ còn cách dùng rổ hàng tồn là hàng chục căn hộ tại TP Thủ Đức để cấn nợ với đối tác, dù cả dự án này còn thế chấp ở ngân hàng.

Quá trình giải chấp hàng chục căn hộ cũng vấp phải rất nhiều khó khăn. Tài sản bị định giá xuống mức thấp hơn nhiều so với cách đây 3 năm. Vì thế, sau khi giải chấp tài sản và làm lại hồ sơ, nhà băng chỉ đồng ý cho vay 200 tỷ đồng. "Trong hoàn cảnh thiếu hụt dòng tiền, xoay xở được đồng nào hay đồng đó. Dù giá trị tài sản bốc hơi cả trăm tỷ đồng chỉ trong chớp mắt cũng phải chấp nhận", Tổng giám đốc công ty này bộc bạch.

Trong quý II, hàng chục sản phẩm tại một dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm quận 1 bị rao bán trên thị trường thứ cấp với mức giá giảm 40-50% (mức giảm 6-9 tỷ đồng một căn). Đây là các tài sản bị gán nợ. Tuy nhiên, theo tiết lộ của môi giới, loại tài sản này này kén khách mua vì khách hàng lo ngại dự án có tiến độ chậm hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Hôm 24/6, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, bà Nguyễn Thị Như Loan trải lòng với nhà đầu tư về việc công ty sẽ phải cân não lo dòng tiền nghìn tỷ để trả nợ đối tác trong năm nay. Để xử lý khoản nợ này, công ty dự kiến sẽ bán dự án thủy điện ở Gia Lai, một mảng miếng vốn đang "hái ra tiền".

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giữa năm 2023 là mùa xử lý nợ đầy khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc nên họ đối mặt với lựa chọn bán dự án, bán tài sản, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.

Thị trường chứng kiến các trường hợp chủ dự án do bị lâm vào bước đường cùng nên chấp nhận bán "lỗ sâu". Các đơn vị này không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ "chết chìm trên đống tài sản".

Những doanh nghiệp có tài sản để bán rẻ xử lý nợ thuộc nhóm vẫn còn cứu vãn được, trong khi thực tế có nhiều công ty không còn khả năng xoay xở. Nguyên nhân là nợ trái phiếu đáo hạn, dự án vướng pháp lý triền miên, tín dụng khó tiếp cận, giá bất động sản giảm liên tục nhưng thị trường mất thanh khoản trầm trọng.

Cập nhật ngày 20/3/2023: Quá ngộp, doanh nghiệp bất động sản khả năng sẽ bán tài sản cho nhà đầu tư ngoại

Theo chuyên gia, năm 2023-2024 có thể là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập (M&A) do nhiều chủ đầu tư khát vốn, cần bán tài sản để vượt khó.

Từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, các chuyên gia cho rằng M&A đã khởi động và sẽ vào mùa nhộn nhịp từ quý II trở đi khi nhu cầu vốn trở nên cấp thiết, nợ đáo hạn của các doanh nghiệp đang đến gần.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - nhìn nhận hiện nay các nhà phát triển bất động sản trong nước đang khó khăn về nguồn vốn, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp địa ốc cần tìm kiếm các kênh tiếp cận nguồn vốn mới nên hoạt động M&A hứa hẹn có cơ hội tăng nhiệt trong năm 2023.

Cũng theo ông này, bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn còn nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài lẫn trong nước. Riêng với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường này đang có cơ hội đón nhận nhiều dòng vốn ngoại muốn đầu tư cả ngắn lẫn dài hạn, trong đó các nhà đầu tư Nhật Bản là nhóm điển hình mong đầu tư dài hạn.

Ông Neil MacGregor cho biết thêm, Savills đã nhận nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, ông dự báo năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá giữa lúc nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đối mặt khó khăn về nguồn vốn lẫn pháp lý, hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền. Trong đó, nhóm nhà đầu tư gốc Á với lợi thế gần về vị trí địa lý và có một số tương đồng về văn hóa, đồng thời đã hiện diện tại thị trường Việt Nam, sẽ dễ tiếp cận các thương vụ M&A ngay khi các nhà phát triển bất động sản trong nước cởi mở hơn trong quá trình mặc cả, đàm phán.

Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023-2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.

Đầu tiên là công tác bán hàng gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay. Thứ hai là tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay. Công ty chứng khoán này nhận định, với diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh mua bán sáp nhập để giải quyết khó khăn.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group dự báo mua bán sáp nhập có thể diễn ra mạnh mẽ từ giữa quý II năm nay và được xem là kênh tiếp sức cho doanh nghiệp đang kiệt quệ mất thanh khoản, thiếu hụt dòng tiền.

Theo ông Lâm, tâm điểm của thị trường M&A sẽ tập trung vào nhóm tài sản quỹ đất, những dự án trong giai đoạn đầu tư ban đầu nhưng chưa sẵn nguồn lực triển khai. Đối với các tổ chức (doanh nghiệp) đang nắm giữ dự án nhưng quá sức sẽ phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để thoát hàng, mang dòng tiền về tái thiết lại bộ máy. Bên cạnh đó, những dự án kém tiềm năng, không còn phù hợp cũng nằm trong danh sách tài sản cần bán bớt để giảm gánh nặng chi phí.

Ông Lâm cho rằng 3 hình thức mua bán sáp nhập phổ biến thời gian tới là bán cổ phần dự án hoặc bán công ty có sẵn dự án hay liên doanh (xảy ra khi chủ đầu tư trong nước nắm giữ quỹ đất dự án còn tổ chức nước ngoài hoặc đối tác Việt Nam bơm vốn phát triển dự án).

Dẫu vậy, CEO Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo quá trình thực hiện các thương vụ M&A có thể diễn ra trong thời gian dài. Các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm hiểu và khảo sát chọn lọc rất kỹ toàn cảnh thị trường, sau đó đi sâu vào từng phân khúc tiềm năng. Khi đã có đầy đủ dữ liệu, họ mới bắt tay với một số đối tác là chủ đầu tư tại Việt Nam có lợi thế là sở hữu sẵn quỹ đất và am hiểu pháp lý địa phương.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group nói tuy mức độ quan tâm và làn sóng săn lùng tài sản để mua bán sáp nhập có thể tăng lên năm nay, thúc đẩy thị trường tăng nhiệt, việc chốt một thương vụ M&A thường không dễ dàng và mất rất nhiều thời gian mới đi đến thành công.

Theo ông, các bước kiểm tra pháp lý, mặc cả giá, thẩm định năng lực triển khai, khả năng sẵn sàng bán hàng, định vị phân khúc sản phẩm có thể mất nhiều quý đàm phán, thậm chí lâu hơn mới ngã ngũ. Vì vậy, thị trường mua bán sáp nhập có vẻ hấp dẫn khi nhịp độ sôi động tăng lên nhưng khó đoán kết quả cuối cùng.

Cập nhật ngày 27/8/2021: Các doanh nghiệp bất động sản mong được 'cấp cứu'

Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, HoREA cho hay các doanh nghiệp bất động sản đang thiếu tiền. Nếu không được tiếp cận vốn mới, doanh nghiệp sẽ đứng trước nguy cơ 'chết trên đống tài sản' của chính mình.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết việc thực hiện giãn cách xã hội diện rộng khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn bủa vây, trong đó, khó khăn nhất là thiếu dòng tiền.

Việc thiếu dòng tiền có thể làm cho doanh nghiệp bị "ngộp thở" do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động cũng như "cầm cự" qua giai đoạn quá khó khăn này. 

Do đó, nếu không được tiếp cận vốn mới, doanh nghiệp bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ mất thanh khoản. 

"Được tiếp cận tín dụng trong lúc này hơn lúc nào hết chính là 'oxy cấp cứu' cho doanh nghiệp", ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, khẳng định. 

Ngoài việc đề nghị cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn mới, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng được chủ động xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản, hộ gia đình, cá nhân và được áp dụng đối với số dư nợ phát sinh trong khoảng thời gian từ ngày 23-1-2020 đến ngày 30-6-2022.

Song song đó, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi cho vay khoảng 2%/năm cho các khách hàng.

"Trong lúc hầu hết doanh nghiệp bị khó khăn, thua lỗ, còn các ngân hàng thì lãi to là khá phản cảm, tương phản với bức tranh chung của nền kinh tế. Lúc này việc các ngân hàng thương mại chia sẻ, hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp cũng là đạo lý kinh doanh. 

Doanh nghiệp rất cần được giảm lãi vay; gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ "xấu", hoặc nhóm nợ "xấu hơn" và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án. Ngân hàng và doanh nghiệp cần cùng nhau giải quyết hài hòa lợi ích của các bên", HoREA đề nghị.