Cập nhật ngành Bất động sản: Các chính sách tháo gỡ khó khăn chưa phát huy được tác dụng

Giai đoạn 2022-2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy sức cầu của thị trường rất yếu kém. Sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa có cơ hội để phát sinh dư nợ. Tình trạng nhiều dự án chưa được tháo vướng mắc một phần do một số địa phương còn thiếu cơ chế và quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản.

Chính phủ có nhiều hoạt động quyết liệt để gỡ khó cho lĩnh vực bất động sản. Nhưng qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhìn nhận còn rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó khăn, chậm hoặc dừng triển khai. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý về đất đai, nhất là quy định về phương pháp định giá đất; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch.

Ông bổ sung, nguồn cung và thanh khoản giảm mạnh càng làm thị trường bất động sản thời gian qua thêm khó khăn. Trong khi đó, giá nhà ở và đất nền vẫn liên tục tăng. Cuối năm ngoái, giá căn hộ đã tăng bình quân 5-7%, nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Còn đất nền tăng đến 30% so với cuối năm 2020. Điển hình là giá căn hộ từ bình dân đến cao cấp liên tục lập dấu mốc mới, vượt quá khả năng chi trả của nhóm người mua tương ứng.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhắc lại 70% các vướng mắc xuất phát từ vấn đề pháp lý. Vướng mắc hàng đầu chính là sự chồng chéo về luật pháp. Ông nói, riêng lĩnh vực bất động sản đã có 12 luật tác động trực tiếp, từ Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất. Việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình sửa đổi luật cũng còn hạn chế.

"Doanh nghiệp của tôi có dự án chậm tiến độ 12 năm vẫn chưa xong vì vướng mắc giải phóng mặt bằng", ông Hiệp kể.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nói thêm, cầu tiêu dùng nội địa vẫn yếu, phục hồi chậm cho thấy nền kinh tế đang hồi phục theo đáy ở hình chữ U thay vì chữ V. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó ở nhiều ngành. Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.

Theo các chuyên gia, tăng nguồn cung nhà giá rẻ sẽ giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, cuộc khủng hoảng 10 năm trước là dư nguồn cung bất động sản, nhưng lần này lại là khủng hoảng thiếu cung, nhất là nhà ở giá rẻ khiến thị trường "đóng băng". Ông nhìn nhận dù Chính phủ và Tổ công tác quyết liệt tháo gỡ khó khăn song kết quả chưa cao. Giải pháp phá băng cho thị trường là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ bằng quy định khung giá cho loại hình này như ở Trung Quốc.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần được hỗ trợ để chủ động phát triển dự án nhà giá rẻ, gỡ bỏ một số khống chế về lợi nhuận, đối tượng mua nhà, nguyên nhân làm các chủ đầu tư phân khúc này nản lòng.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nêu giải pháp cho giai đoạn tới cần tập trung cho việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Trong đó, Nhà nước cần tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Bộ Tài chính cũng cần có các biện pháp để bảo đảm an toàn và giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Cập nhật ngày 4/8/2023: bộ, ngành và địa phương xác định tháo gỡ khó khăn là nhiệm vụ cấp bách

Theo Bộ Xây dựng, các bộ, ngành và địa phương đã xác định việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ cấp bách.

Bộ cho đây là nhiệm vụ quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo "khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào, cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm".

Nhờ các giải pháp đồng bộ, việc triển khai Nghị quyết 33 đã bước đầu đi vào cuộc sống, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực, tình hình thị trường cải thiện, quý II nhìn chung ít khó khăn hơn quý I và có tín hiệu sẽ tích cực hơn nữa thời gian tới.

Về hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Riêng tại TPHCM, Tổ công tác đã hướng dẫn, giải đáp khoảng 30 nội dung kiến nghị liên quan tới 180 dự án nhà ở, khu đô thị; cùng 37 văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân. Đến nay, TPHCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu), trong đó có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác, có 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Tại Hà Nội, Tổ công tác đã giải đáp, hướng dẫn khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Ngoài ra, có 12 văn bản kiến nghị của doanh nghiệp hiện đã đề nghị UBND TP. Hà Nội giải quyết tháo gỡ theo thẩm quyền. Đến nay Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu).

Cập nhật ngày 28/7/2023: vì sao chưa thể tan băng trong 2023?

Tại Talkshow Tan băng bất động sản – Góc nhìn của người trong nghề do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức, nhiều chuyên gia nhận định thị trường địa ốc chưa thể tan băng trong năm 2023 dù các tín hiệu tích cực được kỳ vọng có thể xuất hiện từ quý IV trở đi.

Ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng, cho biết từ đầu tháng 7, thị trường có một số tín hiệu mới. Đó là các chủ đầu tư bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang thế chủ động tung hàng hóa, thăm dò thị hiếu sản phẩm, tổ chức mở bán trở lại. 

Ông Thanh phân tích, động thái quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư dựa vào các chuyển biến hạ lãi suất điều hành, gỡ khó pháp lý, lãi suất vay bắt đầu giảm nhẹ, Chính phủ quyết liệt giải ngân đầu tư công. Một số chuyển động giảm giá gián tiếp thông qua khuyến mãi, chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền là những điểm sáng hy vọng thị trường không còn trạng thái bất động nữa.

Tuy nhiên, theo ông, vẫn còn rất nhiều việc cần làm để phá băng bất động sản. Chẳng hạn như việc điều chỉnh lãi suất cho vay cố định (không thả nổi) khoảng 8% hỗ trợ người dân vay mua nhà để ở, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án và đầy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý. Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản cần được hoàn thiện.

"Còn quá sớm để kỳ vọng bất động sản tan băng. Các tín hiệu tích cực còn khá cục bộ. Cuối năm 2023 nếu có biến chuyển thị trường cũng không thể quay trở lại thời có thể livestream bán bất động sản nhộn nhịp như năm 2021 trở về trước", ông Thanh nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng nhận định khối băng địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh được trong một sớm một chiều. Hiện đà bán bất động sản vẫn diễn ra một chiều, người bán nhiều, người mua chưa mặn mà, thanh khoản chưa cải thiện là rào cản lớn.

"Giữa tháng 7 kỳ vọng cả thị trường bất động sản tan băng còn khá xa vời. Nhiều khả năng thị trường có thể cải thiện cục bộ ở vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng", ông Quang nói.

Cập nhật ngày 22/5/2022: Liệu chính sách đã đủ rã đông thị trường?

Ngoài NĐ 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường BĐS được ban hành kể từ đầu năm 2023.

Bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng

NĐ 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 có những thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường BĐS. Nghị định số 10 đã bổ sung quy định cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 – 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cũng theo HoREA, năm 2022 cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, giảm 77% svck. Lượng giao dịch sản phẩm cũng ở mức thấp và tỷ lệ hấp thụ cuối năm 2022 chỉ bằng khoảng hơn 30%. Các doanh nghiệp niêm yết đang có những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có thể kể đến như NVL, HDC, DIG, CEO, BCG…

Bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn

Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này.

Trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án

Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác.

Điều này có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất

Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất. Tuy nhiên, để quy định có hiệu quả cũng cần thêm các chính sách tháo gỡ vướng mắc về xác định giá đất, thẩm định giá đất từ đó đồng bộ các quy định.

Liệu chính sách đã đủ “rã đông” thị trường bất động sản?

Ngoài NĐ 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường BĐS được ban hành kể từ đầu năm 2023 như bao gồm Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường BĐS hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập.

VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS liệu có “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.

Cập nhật ngày 22/5/2022: quý 1/2023 lượng giao dịch giảm 35%, đất nền giảm sâu

Tại báo cáo gửi Uỷ ban Kinh tế, Bộ Xây dựng cho biết các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được các bộ, ngành, địa phương tích cực triển khai, song thị trường này vẫn chưa hết "ngủ đông". Điều này thể hiện qua dữ liệu sụt giảm nguồn cung, giao dịch trong quý đầu năm nay.

Theo đó, nguồn cung về nhà ở thương mại trong ba tháng đầu năm vẫn giảm so với quý IV/2022. Chỉ có 17 dự án được cấp phép mới, ít hơn 5 dự án so với quý cuối 2022 và chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng dự án hoàn thành, đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thấp hơn cùng kỳ và cuối năm ngoái.

Số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở (hoàn thành hay được cấp mới) chỉ bằng 29-44% cuối năm 2022.

Ba tháng đầu năm, lượng giao dịch bất động sản giảm tới 35% so với cuối 2022, với 106.401 giao dịch và giảm gần 39% cùng kỳ. Phân khúc đất nền ghi nhận lượng giao dịch giảm sâu, chỉ bằng 45% quý IV/2022 và gần 44% cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mua bán nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ lại tăng vọt, gần 273% so với cuối năm ngoái.

Tồn kho bất động sản trong quý đầu năm khoảng 18.808 căn, nền. Trong đó, tồn kho chủ yếu rơi vào phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ (9.123 căn) và đất nền các dự án (7.113 nền).

Thị trường chưa thoát khỏi ảm đạm, nhưng Bộ Xây dựng cho hay, nhiều thông tin không chính xác về tài chính tín dụng, trái phiếu hay xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp (VinGroup, Novaland...) đã gây thêm tâm lý hoang mang cho khách hàng, nhà đầu tư và khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này khiến các nhà đầu tư e ngại, tạm ngừng đầu tư vào bất động sản và chuyển sang kênh đầu tư khác. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền và khó khăn về thanh khoản.

Để gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục cùng các cấp ngành tháo gỡ vướng mắc về thể chế, cơ chế, vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản và thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Đến nay, tổ công tác của Thủ tướng đã nhận 58 báo cáo khó khăn và kiến nghị của các doanh nghiệp, địa phương liên quan tới 115 dự án. Trong đó Novaland có 6 dự án, Hưng Thịnh là 44 và HUD là 16 dự án. Hai địa phương có dự án bất động sản khó khăn đề nghị gỡ vướng là Đồng Nai và Sóc Trăng.

50 kiến nghị trong số này đã được tổ công tác đã rà soát, gửi UBND các tỉnh, thành phố (48 văn bản) và hai văn bản tới Bộ Kế hoạch & Đầu tư và Bộ Tài nguyên & Môi trường để giải quyết theo thẩm quyền.

Hôm 12/4, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp khó khăn sẽ được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Các dự án đáp ứng được nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, được tạo điều kiện cho vay vốn. Những dự án có đủ điều kiện pháp lý, khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng được tạo điều kiện tiếp cận tín dụng.

Với những động thái tháo gỡ mạnh tay, nhiều dự báo của giới chuyên gia cho thấy thị trường địa ốc có thể phục hồi từ quý IV năm nay.

Cập nhật ngày 4/12/2021: Ngăn vốn đổ vào bất động sản

Ngân hàng (NH) chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua TPDN nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác.

Theo các chuyên gia, những quy định tại thông tư 16 liên quan việc các NH mua TPDN (Siết vốn ngân hàng vào trái phiếu doanh nghiệp: giá bất động sản sẽ giảm - Tuổi Trẻ ngày 3-12) là biện pháp mạnh tay của NH Nhà nước góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS).

Trong 2 năm qua thị trường TPDN nóng lên do nhiều doanh nghiệp BĐS "hết cửa" vay vốn đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất rất cao. 

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý 3-2021, các doanh nghiệp BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Riêng trong tháng 9, tổng giá trị trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành là 30.400 tỉ đồng, chiếm 36%. 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp BĐS phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

Nhiều chuyên gia cho rằng mua TPDN BĐS là cách mà các NH lách quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp BĐS. 

"Thực tế cho thấy chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS rất yếu, trong khi chính các NH và công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này" - Fiin Ratings (một công ty xếp hạng tín nhiệm) nhận định.

Gần 60% lượng TPDN phát hành là do các NH và công ty chứng khoán nắm giữ. Trong đó các NH mua vào 124.400 tỉ, chiếm 27,3%; các công ty chứng khoán mua 148.400 tỉ, chiếm 32,6%. 

Đặc biệt quy mô tín dụng qua kênh TPDN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng NH và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu NH, giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP).

Theo Công ty Fiin Ratings, lũy kế ba quý đầu năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS phát hành rơi vào các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. 

Cụ thể mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở các doanh nghiệp chưa niêm yết hiện lên tới 8,1x so với mức 2,5x của các doanh nghiệp niêm yết.

"Tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài" - Fiin Ratings cho hay.

Ngân hàng Nhà nước bắt đầu mạnh tay kiểm soát vốn tín dụng đổ vào bất động sản - Ảnh: Q.ĐỊNH

Phó tổng giám đốc một NH tại TP.HCM thừa nhận sau thông tư số 16, việc mua bán TPDN, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, sẽ bị thắt chặt hơn trong thời gian tới. 

Theo một chuyên gia NH, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, động thái siết việc NH mua TPDN là cần thiết. 

"Mua TPDN về bản chất là một khoản cho vay nhưng thời gian qua một số NH đã quá dễ dãi khi bơm vốn qua kênh này, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là những DN sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Do vậy, việc siết là cần thiết để trả lại bản chất tín dụng là khoản cho vay đúng nghĩa" - vị này nói.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, thông tư này sẽ gây khó khăn hơn cho hoạt động phát hành TPDN, trong đó có khối doanh nghiệp BĐS. 

Tuy nhiên tính toán sơ bộ cho thấy quy định này chỉ tác động đến khoảng 20% TPDN phát hành của các doanh nghiệp BĐS. "Sau hàng loạt cảnh báo của NH Nhà nước thời gian qua, các NH đã kiểm soát dòng vốn vào BĐS, chứng khoán... 

Tỉ trọng nắm giữ TPDN BĐS của các NH không còn nhiều, chỉ khoảng 25-30%, giảm mạnh so với mức 50-60% trước đây" - ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, với quy định mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán để đa dạng hóa nhà đầu tư trái phiếu. 

Các NH về cơ bản vẫn có thể tiếp tục mua TPDN nhưng sẽ không còn được mua nhiều như trước vì NH Nhà nước đã cấm NH không được mua TPDN để đảo nợ, không được mua khi nợ xấu trên 3%...

Với các nhà đầu tư cá nhân đổ vốn vào trái phiếu thay vì gửi tiết kiệm, theo ông Lực, tùy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư bởi NH có bảo hiểm tiền gửi, trong khi một số đợt phát hành TPDN không có tài sản đảm bảo, mức độ công khai minh bạch và chuẩn mực báo cáo tài chính không bằng NH.