Thứ 6, ngày 16 tháng 8, 2019, 8:36:21 Chiều

Cập nhật ngành Bất động sản: Sóng gió nổi lên

Công ty Chứng khoán VNDirect & Rồng Việt

22/05/2022 10:16

Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: 1) lãi suất tăng ảnh hưởng quyết định mua nhà, 2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và 3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

nvl-grand-1620087757.jpeg
Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành


TP HCM: giá tăng chậm lại, nguồn cung mới ảm đạm

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong Q1/22 giảm 48% svck còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013, dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong Q1/22 giảm 53% svck còn 1.247 căn.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% svck trong Q1/22, tăng chậm lại so với mức 14,6% svck trong Q1/21 và 6,9% svck trong Q4/21. Trong phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% svck trong Q1/22, Củ Chi là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng đột biến 72,7% svck do đề xuất được lên thành phố.

Hà Nội: giá bán tăng ấn tượng nhưng nguồn cung mới sụt giảm

Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong Q1/22 tại Hà Nội tăng 16% (svck) lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% svck còn 3.525 căn. Giá trung bình căn hộ sơ cấp Q1/22 tăng ấn tượng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2. Nguồn cung mới nhà xây sẵn Q1/22 cũng sụt giảm 24,7% svck còn 296 căn.

Đợt bùng phát dịch từ T2-T3/22 tại Hà Nội đã ảnh hưởng các hoạt động xây dựng, bán hàng. Ở phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm trong Q1/22, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% svck.

Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức hơn yếu tố tích cực

Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: 1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, 2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và 3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành TPDN. Tiềm năng của ngành là sự phục hồi của nguồn cung cấp mới. Rủi ro là 1) huy động vốn thắt chặt hơn kỳ vọng, 2) lạm phát và lãi suất tăng cao hơn dự kiến, và 3) giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng.

Đẩy mạnh bán hàng, chậm lại mở rộng quỹ đất trong bối cảnh thắt chặt hoạt động huy động vốn

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, điều này có thể sẽ giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại năm 2022.

VNDirect cho rằng các doanh nghiệp BĐS có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022-23.

Cập nhật ngày 20/4/2021: kỳ vọng thị trường sôi động hơn trong nửa cuối năm 2022

Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong Q1 2022 chưa có nhiều chuyển biến khi vẫn chịu ảnh hưởng vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất khan hiếm và sự thận trọng của người mua nhà sau hai năm đại dịch.

Dự án Akari của Nam Long (884 căn) là nguồn cung chính. Tổng số căn bán được là 1.247 (-78% QoQ và 53% YoY), chủ yếu do sự thiếu hụt của nguồn cung mới. Điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 90%, cho thấy nhu cầu của người mua nhà duy trì ở mức cao. Giá bán tiếp tục tăng (+7,8% YoY) và đạt 55 triệu đồng/m2.

Công ty Chứng khoán Rồng Việt kỳ vọng thị trường sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm 2022 với các dự án chào bán mới tại các khu vực Thành phố Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7 và Bình Chánh.

Các doanh nghiệp có dự án sẵn sàng mở bán sẽ được hưởng lợi nhiều từ việc giá bán tăng và nhu cầu mạnh mẽ. Việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu trong năm 2022 là mối quan tâm chính của chúng tôi trong ngắn hạn khi có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức. Do đó, chúng tôi cho rằng những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

 

Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong Q1 2022 chưa có nhiều chuyển biến khi vẫn chịu ảnh hưởng vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất khan hiếm và sự thận trọng của người mua nhà sau hai năm đại dịch. Dự án Akari của Nam Long (884 căn) là nguồn cung chính. Tổng số căn bán được là 1.247 (-78% QoQ và 53% YoY), chủ yếu do sự thiếu hụt của nguồn cung mới. Điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 90%, cho thấy nhu cầu của người mua nhà duy trì ở mức cao.

Nguồn cung giảm khiến cho giá bán vẫn duy trì mức tăng trong Quý 1 năm 2022. Theo CBRE, giá sơ cấp trung bình là 2.390 USD hay 55 triệu đồng/m2, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt từ năm 2021 do giá các căn hộ mới mở bán ở mức thấp nhất trong phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Việc cơ cấu lại phân khúc khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp tăng 1,6 - 4,7% theo quý.

Nguồn cung từng bước phục hồi trong thời gian còn lại của 2022

Theo cập nhật của chúng tôi với các nhà phát triển bất động sản, họ vẫn thận trọng với tình hình hiện tại từ (1) Đà tăng giá của chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng như thép, (2) Việc thắt chặt đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu. Các chủ đầu tư đang chuẩn bị việc mở bán dự án trong các quý tiếp theo bằng cách xem xét nhu cầu thị trường từ các sàn môi giới F1, F2, tổ chức các sự kiện và nhận đặt chỗ (Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, Peak Garden, Akari giai đoạn 2, Classia).

Các dự án này tạo sự chú ý tốt với người mua nhà, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang nhờ vị trí đẹp, tiện ích được đầu tư bài bản. Do đó, chúng tôi kì vọng sự cải thiện nguồn cung trong các quý tiếp theo và tạo đà cho sự hồi phục rõ nét hơn trong các năm tiếp theo (Hình 4). Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là điểm nhấn chính với các dự án sắp tới tại Thành phố Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7 và Bình Chánh. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình tại Tp.HCM sẽ tăng khoảng 3-5%/năm, phản ánh sự chuyển dịch trong nhu cầu từ TP.HCM sang các vùng vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, vv.

Việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu trong năm 2022 là mối quan tâm chính của chúng tôi khi có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức. Do đó, chúng tôi cho rằng những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt (pháp lý rõ ràng, uy tín cao) và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao sẽ ít bị ảnh hưởng hơn (NLG, KDH).

Cập nhật ngày 4/12/2021: Ngăn vốn đổ vào bất động sản

Ngân hàng (NH) chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua TPDN nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác.

Theo các chuyên gia, những quy định tại thông tư 16 liên quan việc các NH mua TPDN (Siết vốn ngân hàng vào trái phiếu doanh nghiệp: giá bất động sản sẽ giảm - Tuổi Trẻ ngày 3-12) là biện pháp mạnh tay của NH Nhà nước góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS).

Trong 2 năm qua thị trường TPDN nóng lên do nhiều doanh nghiệp BĐS "hết cửa" vay vốn đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất rất cao. 

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý 3-2021, các doanh nghiệp BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Riêng trong tháng 9, tổng giá trị trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành là 30.400 tỉ đồng, chiếm 36%. 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp BĐS phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

 

Nhiều chuyên gia cho rằng mua TPDN BĐS là cách mà các NH lách quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp BĐS. 

"Thực tế cho thấy chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS rất yếu, trong khi chính các NH và công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này" - Fiin Ratings (một công ty xếp hạng tín nhiệm) nhận định.

Gần 60% lượng TPDN phát hành là do các NH và công ty chứng khoán nắm giữ. Trong đó các NH mua vào 124.400 tỉ, chiếm 27,3%; các công ty chứng khoán mua 148.400 tỉ, chiếm 32,6%. 

Đặc biệt quy mô tín dụng qua kênh TPDN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng NH và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu NH, giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP).

Theo Công ty Fiin Ratings, lũy kế ba quý đầu năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS phát hành rơi vào các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. 

Cụ thể mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở các doanh nghiệp chưa niêm yết hiện lên tới 8,1x so với mức 2,5x của các doanh nghiệp niêm yết.

"Tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài" - Fiin Ratings cho hay.

Ngăn vốn đổ vào bất động sản - Ảnh 2.

Ngân hàng Nhà nước bắt đầu mạnh tay kiểm soát vốn tín dụng đổ vào bất động sản - Ảnh: Q.ĐỊNH

 

Phó tổng giám đốc một NH tại TP.HCM thừa nhận sau thông tư số 16, việc mua bán TPDN, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, sẽ bị thắt chặt hơn trong thời gian tới. 

Theo một chuyên gia NH, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, động thái siết việc NH mua TPDN là cần thiết. 

"Mua TPDN về bản chất là một khoản cho vay nhưng thời gian qua một số NH đã quá dễ dãi khi bơm vốn qua kênh này, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là những DN sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Do vậy, việc siết là cần thiết để trả lại bản chất tín dụng là khoản cho vay đúng nghĩa" - vị này nói.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, thông tư này sẽ gây khó khăn hơn cho hoạt động phát hành TPDN, trong đó có khối doanh nghiệp BĐS. 

Tuy nhiên tính toán sơ bộ cho thấy quy định này chỉ tác động đến khoảng 20% TPDN phát hành của các doanh nghiệp BĐS. "Sau hàng loạt cảnh báo của NH Nhà nước thời gian qua, các NH đã kiểm soát dòng vốn vào BĐS, chứng khoán... 

Tỉ trọng nắm giữ TPDN BĐS của các NH không còn nhiều, chỉ khoảng 25-30%, giảm mạnh so với mức 50-60% trước đây" - ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, với quy định mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán để đa dạng hóa nhà đầu tư trái phiếu. 

Các NH về cơ bản vẫn có thể tiếp tục mua TPDN nhưng sẽ không còn được mua nhiều như trước vì NH Nhà nước đã cấm NH không được mua TPDN để đảo nợ, không được mua khi nợ xấu trên 3%...

Với các nhà đầu tư cá nhân đổ vốn vào trái phiếu thay vì gửi tiết kiệm, theo ông Lực, tùy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư bởi NH có bảo hiểm tiền gửi, trong khi một số đợt phát hành TPDN không có tài sản đảm bảo, mức độ công khai minh bạch và chuẩn mực báo cáo tài chính không bằng NH.

Khoảng 25% doanh nghiệp phát hành trái phiếu làm ăn thua lỗ

Trên thị trường vẫn có trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) với khối lượng lớn trong khi vốn chủ sở hữu nhỏ, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh lỗ qua các năm.

Đặc biệt, trong hơn 100 doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN riêng lẻ năm nay có 26 doanh nghiệp ghi nhận lỗ trong 6 tháng đầu năm. Đây là một số nội dung trong thông cáo được Bộ Tài chính phát đi hôm 3-12.

Thông tin về thị trường TPDN 11 tháng qua, theo Bộ Tài chính, khối lượng phát hành đạt trên 495.000 tỉ đồng, trong đó khối lượng TPDN phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%, còn lại là TPDN phát hành ra công chúng.

Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản là các nhà phát hành lớn nhất, chiếm lần lượt 34% và 27,7% tổng khối lượng phát hành. Trong đó, các công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại là những nhà đầu tư chính trên thị trường sơ cấp.

LÊ THANH

Thủ tướng chỉ đạo thanh tra, kiểm tra việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Ngày 3-12, Văn phòng Chính phủ đã có công điện về tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Theo công điện, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp (DN) bất động sản, tổ chức tín dụng có liên quan, các DN có khối lượng phát hành lớn với lãi suất cao, các DN có kết quả kinh doanh thua lỗ, các DN phát hành không có tài sản bảo đảm... báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 15-12.

Ngoài ra phải khẩn trương rà soát các quy định pháp luật liên quan đến thị trường TPDN và phát hành TPDN để kịp thời sửa đổi, bổ sung nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý, giám sát thị trường TPDN, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, an toàn.

Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình và hoạt động đầu tư trái phiếu của các tổ chức tín dụng, kịp thời phát hiện và cảnh báo các rủi ro, và có biện pháp xử lý, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Bộ Công an phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có liên quan nắm bắt tình hình, tiếp nhận thông tin, vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật (nếu có) để xử lý nghiêm theo đúng quy định pháp luật.

Cũng theo công điện, thị trường TPDN là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của DN.

Tuy nhiên thời gian qua các DN đã tăng cường huy động vốn thông qua phát hành TPDN theo hình thức phát hành riêng lẻ với quy mô lên tới trên 436.000 tỉ đồng trong 11 tháng đầu năm 2021, tăng trên 23,4% so với cùng kỳ năm 2020, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đ.PHÚC

Công ty Chứng khoán VNDirect & Rồng Việt
Quý vị có nhu cầu Hợp tác hoặc M&A trang web, xin gọi 0924.113837 hoặc liên hệ qua email: [email protected] Trân trọng.