VRE sẽ thực hiện trở lại kế hoạch triển khai TTTM mới
MUA
Thị giá 22/07/2024: 20.500 VND
Mục Tiêu: 38.000
KQKD 1H2024 tăng trưởng svck được thúc đẩy bởi doanh thu bán nhà phố (shophouse). Doanh thu của VRE trong 1H2024 đạt 4.733 tỷ VNĐ (+15% YoY) và LNST đạt 2.104 tỷ VNĐ (+3,9% YoY).
Hoạt động kinh doanh cho thuê cốt lõi vẫn duy trì ổn định với doanh thu cho thuê đạt 3.867 tỷ VNĐ (chiếm 82% tổng doanh thu), đi ngang so với cùng kỳ.
Doanh thu bán shophouse trong 1H2024 tăng 3,7 lần svck khi có 149 căn shophouse (tăng 5,2 lần svck) được bàn giao tính từ đầu năm đến nay (bao gồm 148 căn tại Quảng Trị và một căn tại Hải Phòng). VRE dự kiến sẽ hoàn tất việc bàn giao shophouse tại Quảng Trị trong năm 2024, tương đương với việc đạt được khoảng 230 tỷ VNĐ tổng giá trị hợp đồng đặt trước trong 2H2024.
Bám sát việc thành mục tiêu cả năm: VRE đã hoàn thành 41% mục tiêu doanh thu thuần cả năm và 48% mục tiêu LNST 2024E.
Chậm trễ trong việc khai trương các TTTM: VRE đã khai trương thử (soft-launched) TTTM Vincom Mega Mall (VMM) Grand Park và khai trương hai TTTM Vincom Plaza (VCP) mới (VCP Điện Biên Phủ & VCP Hà Giang) vào tháng 6. BLĐ dự kiến khai trương thêm 2 TTTM nữa trong 2H2024 (VCP Bắc Giang vào tháng 7 và VCP Đông Hà Quảng Trị vào tháng 9). Nhưng đối với VMM Ocean Park, việc khai trương đã được dời lại đến T4/2025.
Rủi ro giao dịch với các bên liên quan trên bảng cân đối kế toán của VRE là khoảng 18,6 nghìn tỷ VNĐ, tương đương 35,6% tổng tài sản tính đến cuối Q2/2024, tăng +8,6 điểm phần trăm so với con số 26,9% vào cuối năm 2023.
Rủi ro của các bên liên quan chủ yếu bao gồm tiền đặt cọc, các khoản phải thu khác với VHM và các đơn vị liên quan (16,2 nghìn tỷ VNĐ, chiếm 31,0% tổng tài sản) mà chúng tôi cho rằng là một phần trong hoạt động kinh doanh bình thường của VRE.
Các rủi ro liên quan khác bao gồm khoản cho vay ngắn hạn 2,4 nghìn tỷ VNĐ (4,6% tổng tài sản) đối với Vinfast trong Q1/2024 (so với mức gần như bằng 0 tại Q4/2023).
Theo VRE, các khoản cho vay đối với VHM gồm có hai hàng rào đảm bảo, … 1) Số tiền vay phải được ký quỹ tại ngân hàng trong nước và chỉ được sử dụng cho mục đích đã nêu (tức để phát triển dự án); và 2) VRE tin vào vị thế thanh khoản mạnh mẽ, năng lực vận hành và khả năng tạo ra lợi nhuận nhanh chóng của VHM thông qua các chiến lược như bán buôn.
Việc VRE cho VHM mượn tài sản giúp đẩy nhanh quá trình phát triển tiền dự án như thanh toán sớm phí sử dụng đất, giúp VHM đảm bảo có thể thực hiện các dự án lớn với chi phí hợp lý. BLĐ cho rằng VRE cũng được hưởng lợi từ chiến lược này khi sẽ có được đất xây dựng các TTTM với giá cả phải chăng.
Thị trường có thể đã và đang áp dụng một mức chiết khấu rủi ro “quá tay” với VRE
Nếu loại bỏ giá trị khoản vay mà VRE đang cho VFS vay (2,4 nghìn tỳ VNĐ) thì mức giá mục tiêu sẽ là 37.000 VNĐ/cp.
Trong trường hợp áp một mức thận trọng tối đa, bằng cách chiết khấu toàn bộ giá trị của các giao dịch với các bên liên quan là 18.6 nghìn tỷ VNĐ thì mức giá mục tiêu sẽ là 30.600 VNĐ/cp.
Rủi ro lớn hơn hay cơ hội nhiều hơn?
Từ góc độ quản lý rủi ro, một số NĐT có thể tin rằng tất cả các khoản rủi ro của các bên liên quan nên duy trì dưới mức 5% tổng tài sản.
Quan điểm của Yuanta là mặc dù điều này chắc chắn đúng với khoản cho vay trực tiếp đối với VFS (4,6% tổng tài sản), nhưng các rủi ro của bên liên quan khác (tức tiền đặt cọc và cho mượn tài sản đối với VHM) có liên quan đến hoạt động kinh doanh và lợi thế cạnh tranh của VRE so với các công ty cùng ngành, và không hoàn toàn coi đó là rủi ro. Ngược lại, trong điều kiện bình thường điều này nên được xem là cơ hội tăng trưởng của VRE.
Yuanta khuyến nghị MUA đối với VRE đơn thuần dựa trên các yếu tố nội tại của doanh nghiệp (như doanh thu định kỳ – recurring income ở mức cao và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn) và với giả định VRE là một thực thể độc lập.
Mức giá mục tiêu của VRE là 38.000 VNĐ/cp chưa bao gồm bất kỳ khoản chiết khấu rủi ro nào liên quan đến các giao dịch với các bên liên quan mặc dù chúng tôi hiểu rằng mối liên hệ giữa VRE và hệ sinh thái của công ty là nguyên nhân chính khiến cho giá cổ phiếu suy giảm trong thời gian dài vừa qua.
Thành viên cập nhật ngày 19/9/2023: Dòng tiền hồi phục mạnh, giá hợp lý 38.400 đồng/cp
VRE (Vincom Retail) dự kiến hạch toán doanh thu mảng Bất động sản từ việc bàn giao các căn shophouses tại 2 dự án Điện Biên và Quảng Trị tới khách hàng trong 2H2023.
Trong 2Q2023, doanh thu từ hoạt động cho thuê mặt bằng tăng 6.6% so với cùng kỳ, tuy nhiên biên lãi thuần từ hoạt động cho thuê suy giảm nhẹ 2.6% QoQ do chi phí sử dụng điện gia tăng
VCC và VMM tiếp tục là động lực tăng trưởng của VRE khi tỉ lệ lấp đầy của 2 mô hình TTTM này đạt lần lượt 95.3% (+2.3% YoY, +0% QoQ) và 90.3% (+4.0% YoY, +0.8% QoQ). Thêm vào đó, hoạt động kinh doanh của VRE còn được hỗ trợ bởi đà tăng của giá cho thuê khi nguồn cung tại khu vực trung tâm hạn chế phát triển. Trong đó, theo báo cáo của CBRE, giá cho thuê mặt bằng tầng 01 tại Hà Nội và TP. HCM trong 2Q2023 đã tăng lần lượt 13% và 9% so với cùng kỳ.
Trong trung hạn, VCC và VMM sẽ được hưởng lợi từ “cuộc chiến giá” giữa các nhãn hàng để cạnh tranh vị trí kinh doanh tại khu vực nội đô, trong bối cảnh nguồn cung eo hẹp và khó có thể phát triển.
Tuy nhiên, VRE cũng chia sẻ rằng việc khai trương VMM Grand Park sẽ được dời sang 2024 khi KQKD của các nhãn hàng bị ảnh hưởng bởi sức mua của thị trường bán lẻ đang có dấu hiệu chậm lại.
Theo báo cáo của CBRE, nguồn cung mặt sàn cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM trong giai đoạn 2023 – 2025 ước tính tăng lần lượt 218 nghìn m2 và 96 nghìn m2, tương ứng với 20% và 9% diện tích cho thuê hiện tại. Làn sóng đầu tư vào thị trường bán lẻ sẽ được các nhà đầu tư ngoại duy trì trong thời gian tới nhờ vào các yếu tố vĩ mô thuận lợi (thu nhập trung bình gia tăng, độ tuổi).
VCP sẽ được hưởng lợi trong tương lai khi các nhãn hàng đầu tư vào thị trường Việt Nam nhiều hơn nhờ vào (1) vị trí địa lý thuận lợi tại khu vực ngoại ô và (2) giá cho thuê cạnh tranh hơn so với các đại siêu thị.
Theo kế hoạch được công bố, VRE dự kiến hạch toán 80% tổng doanh thu mảng Bất động sản từ việc bàn giao các căn shophouses tại 2 dự án Điện Biên và Quảng Trị tới khách hàng trong 2H2023.
Dòng tiền kinh doanh hồi phục mạnh sau COVID hỗ trợ VRE giảm áp lực nợ vay. VRE đã thanh toán nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với giá trị hơn 1,000 tỉ VND trong 2Q2023, qua đó giảm tỉ lệ Nợ vay/VCSH về mức 6% (thấp nhất từ trước tới nay). Điều này được hỗ trợ rất lớn từ sự hồi phục của dòng tiền hoạt động kinh doanh từ đầu năm tới nay khi biên EBITDA của VRE trong 1H2023 đạt 83.4%, so với mức thấp nhất của giai đoạn COVID-19 là 62.1% trong 4Q2021.
Áp dụng phương pháp Định giá từng phần (SOTP) cho VRE, Công ty Chứng khoán KBSV xác định giá trị hợp lý của VRE là 38,400 VND/cổ phiếu, khuyến nghị MUA.
Cập nhật ngày 24/5/2021: Bản Việt khuyến nghị MUA cổ phiếu VRE khi giá đã giảm 3 tháng qua
Nâng khuyến nghị cho CTCP Vincom Retail (VRE) từ KHẢ QUAN lên MUA khi giá đã giảm 13% trong 3 tháng qua trong bối cảnh lo ngại về làn sóng dịch COVID-19 mới tại Việt Nam.
Bản Việt giữ nguyên giá mục tiêu ở mức 38.800 đồng/CP do mức giảm 9% trong dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 được bù đắp bởi 1) tăng dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) của tổng diện tích sàn (GFA) bán lẻ giai đoạn 2020-2024 từ 13% lên 14% và 2) việc cập nhật giá mục tiêu đến giữa năm 2022.
Giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 thêm 9% còn 2,600 tỷ đồng (+10% YoY) do 1) dịch COVID-19 tái bùng phát trong thời gian gần đây tại Việt Nam và 2) điều chỉnh giảm dự báo GFA bán lẻ tính đến cuối năm 2021 khi VRE có kế hoạch mở dự án VMM Grand Park (TP. HCM) trong năm 2022.
LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021/2022 sẽ phục hồi so với năm 2020 chủ yếu nhờ 1) lưu lượng khách hàng đến trung tâm thương mại (TTTM) và doanh thu của khách thuê cải thiện sau giai đoạn giãn cách xã hội vào đầu năm 2020 giúp VRE giảm các gói hỗ trợ cho khách thuê, 2) đóng góp cả năm của VMM Ocean Park (Hà Nội) và 3) đóng góp từ 3 TTTM mới dự kiến mở bán trong năm 2021.
Dự báo VRE sẽ có thêm khoảng 1,14 triệu m2 tổng diện tích sàn bán lẻ trong giai đoạn 2021-2024 khi thực hiện trở lại kế hoạch triển khai TTTM mới sau giai đoạn trì hoãn trong năm 2020 do dịch COVID-19.
VRE hiện có định giá hấp dẫn tại P/E năm 2021/2022 là 26,3/20,4 lần so với trung vị P/E năm 2021/2022 của các công ty cùng ngành trong khu vực là 29,5/22,7 lần (dựa theo dự báo chung trên Bloomberg) và dự phóng CAGR LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2020-2024 đạt 23%.
Yếu tố hỗ trợ: tiến độ mở rộng TTTM trong trung hạn nhanh hơn dự kiến.
Rủi ro: thời gian hạn chế hoạt động bán lẻ kéo dài do dịch COVID-19 tái bùng phát.
Công ty Vincom Retail (VRE)
VRE được thành lập ban đầu vào ngày 11/04/2012 dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Trước đó, Tập đoàn Vingroup bắt đầu phát triển các trung tâm thương mại (TTTM) thương hiệu “Vincom” từ năm 2004. Các TTTM này góp phần quan trọng trong quy hoạch phát triển tổng thể các dự án phức hợp và khu căn hộ do Tập đoàn Vingroup phát triển. Từ năm 2013, Vincom Retail được định hướng là đơn vị phát triển và vận hành hệ thống TTTM mang thương hiệu Vincom của Tập đoàn, đồng thời cũng được chuyển thành công ty cổ phần kể từ ngày 14/05/2013. Cổ phiếu của Công ty được chính thức giao dịch tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh từ ngày 06/11/2017 với mã chứng khoán VRE.
Ngay từ khi thành lập, Công ty được định hướng là đơn vị phát triển và vận hành hệ thống trung tâm thương mại mang thương hiệu Vincom của Tập đoàn. Hiện nay, Vincom Retail sở hữu bốn dòng sản phẩm là Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+. Hệ thống trung tâm thương mại Vincom không chỉ mang tới cho khách hàng những địa điểm mua sắm sang trọng, tiện nghi, mà còn là điểm đến của văn hóa, nghệ thuật và vui chơi giải trí.
Bên cạnh đó, Vincom Retail còn có vai trò dẫn dắt xu hướng tiêu dùng và khẳng định uy tín của một nhà đầu tư, phát triển và quản lý bất động sản bán lẻ hàng đầu với các trung tâm thương mại đẳng cấp, quy mô bậc nhất Việt Nam.
Trong thời gian tới, Vincom Retail đặt mục tiêu tiếp tục giữ vững vị trí số một thị trường bán lẻ hiện đại cả về số lượng, thị phần và chất lượng. Ngoài ra, Công ty cũng xác định chiến lược trung và dài hạn là tiếp tục phát triển và mở rộng mạng lưới khắp toàn quốc để đón đầu, đáp ứng và định hướng thị hiếu tiêu dùng về mua sắm tại các thị trường tiềm năng mới.
Rồng Việt & VNDirect & BSC & Bản Việt
Rồng Việt & SSI & BSC
