Định giá cổ phiếu NLG (Nam Long): thu hút được người mua thực, giá mục tiêu 35.200 đồng/cp

Doanh số bán hàng trong quý 1/2023 giảm mạnh, tuy nhiên đã có sự khởi sắc trong nửa đầu tháng 4. Doanh số bán hàng trong quý 1 giảm mạnh so với cùng kỳ với 45 căn tương đương với tổng giá trị hợp đồng đạt 238 tỷ VND (-91%YoY) phản ánh những khó khăn của thị trường BĐS. Tuy nhiên, hoạt động bán hàng đã có sự khởi sắc từ nửa đầu tháng 4 với 44 căn hộ được bán với tổng GTHĐ đạt 196 tỷ VND.

Doanh số mục tiêu năm 2023 đạt 9,430 tỷ VND (+15% YoY). Nam Long đặt mục tiêu doanh số năm 2023 đạt 9,430 tỷ VND (+15% YoY) từ mở bán tại các dự án Southgate, Cần Thơ, Hải Phòng, Akari City và Mizuki Park. Tuy nhiên, ước tính của chúng tôi thận trong hơn với doanh số bán hàng năm 2023 đạt khoảng 4,466 tỷ VND (-46%YoY) đến từ dự án Akari City, Mizuki Park và Southgate.

Dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2023 đạt 583 tỷ VND (+5% YoY). dự báo lợi nhuận sau thuế của NLG năm 2023 đạt 583 tỷ VND (+5% YoY) từ bàn giao dự án Southgate, Izumi City và đẩy mạnh bàn giao dự án Mizuki Park (giai đoạn 2) và chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại tại dự án Paragon Đại Phước.

Khuyến nghị: NẮM GIỮ - Giá mục tiêu: 35,200VND/cổ phiếu

Giá cổ phiếu NLG Nam Long có mức tăng 44% trong vòng 2 tháng qua. Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, KBSV đưa ra khuyến nghị NẮM GIỮ đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 35,200VND/cp.

KBSV duy trì đánh giá tích cực đối với cổ phiếu Nam Long nhờ (1) Nền tảng cơ bản vững chắc với cơ cấu tài chính an toàn và (2) Các dự án căn hộ trung cấp tại TP HCM như Mizuki và Akari City hay căn hộ vừa túi tiền Ehome Southgate vẫn thu hút được người mua có nhu cầu ở thực.

Cập nhật ngày 12/4/2022: bắt đầu gặt hái doanh thu, khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 80.000 đồng/cp

NLG (Nam Long) có kết quả kinh doanh Quý 4 và cả năm 2021 tăng trưởng tích cực. Theo thông tin từ phía doanh nghiệp, việc thoái vốn 50% tại dự án Paragon Đại Phước đã hoàn tất các thủ tục cần thiết, dự kiến đem về khoảng 360 tỷ đồng lợi nhuận cho NLG, hạch toán vào Quý I/2022, nguồn thu từ 50% phần còn lại của dự án sẽ ghi nhận dần vào sau đó, khi NLG thực hiện bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Về triển vọng năm 2022, NLG (Nam Long) sẽ ghi nhận tiền từ Southgate, Akari, Cần Thơ và thoái vốn. Ngày 19/3 vừa qua, NLG tổ chức mở bán thành công 500 sản phẩm căn hộ thuộc giai đoạn 2 của Akari City, mang về doanh số ước tính hơn 1.400 tỷ đồng chỉ trong 4 giờ đồng hồ, tỷ lệ hấp thụ đạt 85% với mức giá bán tăng hơn 30% so với giai đoạn 1. Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ tại các dự án của NLG, trong bối cảnh nguồn cung các dòng nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM còn hạn chế.

Dự án Izumi City nằm tại Đồng Nai đang có mức giá bán gần bằng với dự án Aqua City của Novaland bên cạnh và sức cầu tích cực, dự kiến được bàn giao và đóng góp lợi nhuận cho NLG từ năm 2024.

NLG đặt kế hoạch mở bán hơn 4 nghìn căn hộ vào năm 2022 với doanh số dự kiến khoảng 16 nghìn tỷ đồng, tăng 80% so với năm 2021. Agriseco Research đánh giá giai đoạn 2022 – 2024 sẽ là điểm rơi lợi nhuận của Doanh nghiệp.

Kế hoạch huy động vốn và mở rộng quỹ đất: Hiện nay NLG đang có gần 4.000 tỷ đồng tiền mặt, gấp gần 4 lần so với đầu năm 2021, nhờ việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ và thoái vốn dự án thành công vào cuối năm. Sắp tới, NLG có kế hoạch huy động thêm 1.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu. Tình hình tài chính tích cực hiện nay sẽ là bộ đệm về vốn để NLG tiếp tục mở rộng quỹ đất và triển khai xây dựng các dự án gối đầu tiềm năng hiện nay tại Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai.

Sở hữu lợi thế về thương hiệu, khả năng triển khai và bán hàng dự án tốt trong phân khúc nhà ở trung cấp tại miền Nam, NLG là cổ phiếu ngành bất động sản dân cư chiến lược của Agriseco Research và đã được chúng tôi khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 80.000đ/cp tại đây (dự phóng BV fwd khoảng 32.000đ/cp và P/Bv ~2,5x). Nhà đầu tư có thể Tăng tỷ trọng cổ phiếu NLG tại vùng giá hiện tại, tỷ lệ cắt lỗ 10%.

Cập nhật ngày 27/3/2022: Triển vọng khả quan, lợi nhuận cao, có thể đầu tư trung hạn, giá mục tiêu 65.307 đồng/cp

Nhìn chung, dịch bệnh Covid-19 kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10 ảnh hưởng lớn đến kế hoạch mở bán của NLG trong 2021. Tuy nhiên, BVSC kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ tăng mạnh trở lại từ 2022 khi hầu như 5 dự án đang triển khai của NLG đều có kế hoạch mở bán mới.

Lợi nhuận 2022 sẽ tăng trưởng 22% so với cùng kỳ. Căn cứ tiến độ các dự án, BVSC cho rằng điểm rơi về lợi nhuận của NLG sẽ trong 2023-2024. Năm 2022, doanh thu từ bàn giao sản phẩm dù dự báo tăng trưởng nhưng chưa đột biến do hoạt động bán hàng chậm lại trong 2020-2021. Theo đó, BVSC dự phóng doanh thu năm 2022 là 6.814 tỷ, tăng 29% yoy. LNST thuộc cổ đông công ty mẹ là 1.311 tỷ, tăng 22% yoy.

LNST thuộc công ty mẹ năm 2023-2024 dự báo tăng lần lượt 32% và 63%. Mặc dù, kế hoạch dài hạn phụ thuộc nhiều vào mục tiêu của doanh nghiêp từng thời điểm. BVSC cho rằng 1 sự gia tăng lợi nhuận nhanh hơn trong 2023-2024 là khả thi. Quỹ đất sạch với sản phẩm còn để kinh doanh dồi dào là yếu tố hỗ trợ cho triển vọng 2023-2024. Theo đó, BVSC ước tính doanh thu 2023,2024 lần lượt đạt 11.016 tỷ và 19.222 tỷ. LNST thuộc cổ đông công ty mẹ là 1.737 tỷ và 2.831 tỷ.

Lạm phát gia tăng nhanh có thể ảnh hưởng đến triển vọng ngành trong dài hạn. Xét tổng thể, BVSC duy trì quan điểm lạc quan với thị trường bất động sản trong 2-3 năm tới. Chính sách tiền tệ ổn định vẫn là nền tảng hỗ trợ cho thị trường bất động sản từ 2014 đến nay. Ngoài ra, chính sách tài khóa với đầu tư công làm trọng tâm sẽ giúp thị trường bất động sản các tỉnh có sự phát triển ổn định hơn so với giai đoạn 2008-2012. Yếu tố rủi ro được xem là trọng tâm với thị trường bất động sản là lạm phát. Lạm phát gia tăng nhanh sẽ làm cho dư địa duy trì ổn định chính sách tiền tệ, cũng như, giải ngân đầu tư công sẽ bị ảnh hưởng. Khi các công cụ điều tiết quan trọng lớn bị gián đoạn, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ đối mặt nhiều thách thức và rủi ro hơn.

Khuyến nghị

Từ những đánh giá trên, BVSC cho rằng NLG vẫn cơ hội đầu tư tốt trong trung hạn. Quỹ đất sạch quy mô lớn và hoàn chỉnh pháp lý là yếu tố hỗ trợ nền tảng. Tiềm lực tài chính dồi dào cũng là điểm cộng giúp NLG có thêm cơ hội gia tăng quy mô quỹ đất. Ngoài ra, kết quả kinh doanh dự báo tăng trưởng nhanh hơn trong 2023-2024 là yếu tố hỗ trợ giá cổ phiếu. Với kết quả định giá cho năm 2022, BVSC duy trì khuyến nghị OUTPERFORM cho NLG với giá mục tiêu là 65.307 đồng/cp.

Rủi ro: sự điều chỉnh chung của nhóm bất động sản có thể ảnh hưởng đến NLG trong ngắn hạn.

Cập nhật ngày 10/2/2022: Quỹ đất mở rộng đón đầu chu kỳ mới của ngành bất động sản, giá mục tiêu 82.000 đồng/cp

Giá cổ phiếu NLG (Nam Long) tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng nhờ vào mặt bằng giá bán các dự án trong tương lai tăng mạnh so với dự phóng.

NLG vừa hoàn thành thâu tóm Đồng Nai Waterfront thông qua việc nâng sở hữu hiện tại lên 65.1%. Công ty dự kiến triển khai dự án Izumi có diện tích thương mại 170ha, gồm 3000 căn hộ, 4000 nhà phố/ biệt thự. Trong tháng 11 doanh nghiệp đã thực hiện mở bán lần đầu 275 căn nhà phố. Ước tính gía bán của dự án khá tốt so với mặt bằng đạt 50-55 triệu/m2.

Southgate trở thành công ty con từ việc nhận 15% ủy quyền biểu quyết từ các cổ đông, tỷ lệ kiểm soát đạt 65% - hợp nhất kết quả kinh doanh. Dự án tại DT824 Xã An Thạnh, Huyện Bến Lức, Long An, quy mô 355ha, giúp bố sung thêm 80 quỹ ha đất doanh nghiệp.

NLG có thể ghi nhận thêm 300 tỷ đồng trong năm 2022 từ tiền chuyển nhượng lô cổ phần còn lại tại dự án Paragon Đại Phước với đối tác nhật

Nguồn cung tương lai dồi dào từ các dự án KĐT tích hợp lớn Waterfront (Đồng Nai), Waterpoint (Long An), Paragon Đại Phước (Đồng Nai)

Ước tính doanh thu 2022 đạt 5,978 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế  đạt 2,871 tỷ đồng tương ứng EPS 7,497 đồng/cổ phiếu nhờ đóng góp từ dự án Akari, Mizuki Park, Waterfront

Rủi ro điều chỉnh định giá: Tiến độ bán hàng của các dự án trọng điểm này có thể kéo dài hơn dự kiến hoặc doanh thu thực hiện không đạt như doanh thu kế hoạch vì (1) Giá bán dự án có thể không hợp lý so với mức thu nhập của dân địa phương. Khoảng 28 triệu đồng/m2 đối với Waterpoint và 50-55 triệu/m2 đối với Waterfront; (2) Tình hình dịch bệnh Covid-19 tiếp diễn; (3) Mặt bằng định giá đất tăng cao, giá tham chiếu của chính quyền địa phương từ sự kiện đấu giá 4 khu đất Thủ Thiêm có thể khiến cho các dự án tương lai của doanh nghiệp phải chịu chi phí giải tỏa mặt bằng và tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất ở mức cao tương ứng.

Công ty Chứng khoán Dầu khí (PSI) khuyến nghị mua NLG với mức giá 82,000 Đồng/cp tương ứng P/E forward 2022 là 10.93.

Cập nhật ngày 16/11/2021: BSC khuyến nghị KHẢ QUAN, giá mục tiêu 66.500 đồng/cp

Công ty Chứng khoán BSC duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN cổ phiếu NLG và cho rằng việc mặt bằng giá bán của các dự án tương lại tăng mạnh đã phản ánh phần nào vào giá cổ phiếu. Do đó, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu 66.500 đồng/cp (+8.8% so với mức giá đóng cửa ngày 10/11/2021).
 
BSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2021 của NLG lần lượt ước đạt 2,675 tỷ đồng (+18% YoY) và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 1,027 tỷ đồng (+23% YoY). EPS FW 2021 = 2,975 đồng. PE FW 2021 = 21.7 lần.

BSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2022 của NLG lần lượt ước đạt 4,422 tỷ đồng (+68.5% YoY) và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 1,227 tỷ đồng (+20% YoY). EPS FW 2021 = 3,553 đồng. PE FW 2021 = 17.2 lần.

Quan điểm đầu tư

Tổng giá trị mở bán giai đoạn 2021-2022 dự kiến ghi nhận mức kỷ lục 26,155 tỷ đồng với 6,050 sản phẩm, sẽ là đòn bẩy cho NLG đột phá trong tương lai.

Sở hữu quỹ đất sạch có quy mô lớn 681 ha, đảm bảo nguồn tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn 2021-2025.

Rủi ro 

Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19; Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành)

Cập nhật doanh nghiệp

Lũy kế 9T2021, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của NLG lần lượt đạt 787 tỷ đồng (-41% YoY) và 709 tỷ đồng (+182%).

Tổng giá trị mở bán mới (Pre-sales) 9T2021 khả quan hơn cùng kỳ, đạt 5,078 tỷ đồng (+110% YoY), tuy nhiên chậm lại trong nửa cuối năm 2021 do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 

Cập nhật Triển vọng năm 2021

Trong năm 2020, NLG ghi nhận 2.217 tỷ đồng doanh thu (-13% YoY) và mức lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số đạt 835 tỷ đồng (-13% YoY). Doanh thu giảm chủ yếu do số lượng sản phẩm bàn giao ít hơn hẳn so với 2019 (vỏn vẹn 270 căn và chuyển nhượng đất nền trong năm 2020 so với 1.422 căn trong năm 2019 từ các dự án Mizuki Park - Ehome S, Flora, Valora).

Trong khi đó, khoản mục “thu nhập khác” giảm 97% so với cùng kỳ năm ngoái do năm 2019 ghi nhận khoản lợi nhuận từ lợi thế thương mại sau khi mua lại Paragon Đại Phước.

Mặc dù vậy, việc thoái vốn thành công 34,9% cổ phần tại dự án Waterfront đã giúp NLG ghi nhận 636 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính (chiếm 76% lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số năm 2020) và vượt kế hoạch lợi nhuận đề ra trong năm 2020.

(*) Năm 2020, lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết chủ yếu đến từ hai dự án Mizuki và Southgate. Cụ thể, 377 căn tại Mizuki (369 căn Flora Mizuki và 8 căn Valora Mizuki) và 358 căn tại Southgate đã được bàn giao, ghi nhận 787 tỷ đồng và 1.070 tỷ đồng doanh thu từ các công ty liên doanh tương ứng.

Kết quả bán hàng: Hoàn thành 90% mục tiêu năm 2020 bất chấp ảnh hưởng từ Covid-19 và pháp lý trong việc mở bán Mizuki Park GĐ2

NLG ghi nhận giá trị doanh số bán hàng 3.811 tỷ đồng (-36% YoY) với 1.128 căn (-60% YoY) trong năm 2020 (Bảng 3). Công ty chưa thể hoàn thành kế hoạch mở bán 2020 khi thủ tục pháp lý kéo dài trong việc xin giấy chấp thuận đầu tư và tác động từ đại dịch đã trì hoãn việc mở bán 760 căn hộ Mizuki Park GĐ2 trong Q4 2020 như kế hoạch trước đó.

Theo chia sẻ từ đại diện doanh nghiệp, NLG hiện đã xin được giấy chấp thuận đầu tư cho dự án và dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng vào cuối quý 1 2021. Từ đó, NLG kì vọng có thể mở bán 1,200 căn tại Mizuki Park GĐ2 trong năm 2021.

Triển vọng năm 2021 - Bàn giao sản phẩm tại các dự án Akari, Southgate, Cần Thơ và thoái vốn dự án Đại Phước, khoản lãi từ lợi thế thương mại tại Waterfront sẽ là dấu ấn thúc đẩy lợi nhuận

Bàn giao: Năm 2021, doanh thu sẽ được thúc đẩy nhờ bàn giao 1.200 căn Akari, 180 lô đất nền Cần Thơ và 600 căn Southgate (Waterpoint GĐ1) theo chia sẻ của ban lãnh đạo.

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, việc bàn giao sản phẩm tại hai dự án Akari và Southgate sẽ khả thi khi NLG đã bán hết các căn hộ Akari GĐ1 (~1.800 căn) và đã bắt đầu bàn giao các căn hộ tại Southgate kể từ tháng 11 năm 2020.

Thoái vốn tại Đại Phước và khoản lãi từ lợi thế thương mại tại Đồng Nai Waterfront là động lực chính thúc đẩy lợi nhuận

Trong năm 2021, NLG kỳ vọng lợi nhuận có thể sẽ đạt trong khoảng 1.000 đến 1.100 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng 20-30% so với lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số năm 2020 là 835 tỷ đồng. Mục tiêu này chủ yếu được hỗ trợ bởi hai giao dịch tại các dự án Đại Phước và Đồng Nai Waterfront.

Thứ nhất, việc thoái 50% cổ phần tại Paragon Đại Phước được kì vọng sẽ đóng góp 300 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính theo ước tính của ban lãnh đạo. NLG đang tìm kiếm các đối tác tiềm năng để có thể hoàn thành thương vụ trong năm 2021.

Thứ hai, khoản lãi 400 tỷ đồng từ thương vụ với Keppel Land tại Waterfront sẽ thúc đẩy lợi nhuận. Hiện tại, NLG đã đặt cọc 600 tỷ đồng để mua lại 30% cổ phần tại Waterfront từ Keppel Land với giá trị 2.000 tỷ đồng và sẽ thanh toán nốt phần còn lại trong năm nay. Lợi nhuận từ lợi thế thương mại được ghi nhận khi định giá của dự án đã thay đổi (trước đây, 35% vốn cổ phần theo giá trị sổ sách của Waterfront được ước tính vào khoảng 1.150 tỷ đồng).