Phân tích cổ phiếu LHG (Long Hậu): Kết quả kinh doanh phục hồi trong năm 2024, giá mục tiêu 50.000 đồng/cp

Mảng cho thuê đất bắt đầu ghi nhận bàn giao trở lại; Mảng cho thuê NXXS tiếp tục cải thiện

LHG báo cáo kết quả kinh doanh quý 4/2023 có sự phục hồi mạnh so với các quý trước và so với cùng kì năm trước (Bảng 1). Nguyên nhân chính là do LHG bàn giao và ghi nhận doanh thu cho thương vụ thuê đất với Greenwitch Vina (Lô 3D-5; 1,28ha) sau 2 quý trước đó không bàn giao được diện tích đất nào và chỉ ghi nhận 0,5 ha đất bàn giao tại quý 4/2022. Theo ước tính đơn giá đất vào khoảng 242USD/m2/ chu kì thuê tại tỷ giá 24.500 VND/USD (+4,2% kể từ đầu năm 2023).

Mảng cho thuê NXXS của LHG là một điểm nhấn khác khi vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng, đạt doanh thu 41 tỷ đồng, (+18%YoY, +4%QoQ). Ngoài việc đã lập đầy diện tích nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tại Khu công nghiệp LH3.1 và Khu Công nghệ cao Đà Nẵng kể từ quý 2/2023, phần doanh thu tăng thêm từ quý 4 còn đến từ việc lấp đầy phần NXXS tại khu cao tầng.

Bên cạnh đó, thu nhập tài chính (24 tỷ đồng; +129% YoY) tiếp tục nâng đỡ LNST bên cạnh các mảng kinh doanh chính nhờ số dư tiền mặt dồi dào cũng như việc duy trì các khoản tiền gửi có kỳ hạn dài trong bối cảnh lãi suất huy động đạt đỉnh tại thời điểm cuối năm 2022 đầu năm 2023.

Lũy kế cả năm 2023, doanh thu đạt 395 tỷ đồng (-37% YoY, hoàn thành 43% kế hoạch năm), LNST đạt 166 tỷ đồng (-18% YoY, hoàn thành ~131% kế hoạch năm). Với việc ghi nhận bàn giao 2,3 ha trong năm 2023, lũy kế cho thuê dự án LH3.1 từ khi bắt đầu kinh doanh đạt 40,7 ha (39 ha cho thuê đất 1,7 ha diện tích NXXS Lô 3A) trên 91 ha đất có thể cho thuê (đạt tỷ lê lấp đầy 44,7%).

Triển vọng năm 2024 – Kỳ vọng kết quả kinh doanh sẽ phục hồi                                                                 

(1) Long Hậu có thể đạt 245 tỷ đồng doanh thu ở mảng kinh doanh đất KCN khi có thể bàn giao 4 ha với mức giá cho thuê trung bình $250/m2 (+3%YoY).

(2) Ở mảng cho thuê NXXS, kì vọng rằng LHG có thể đạt doanh thu 179 tỷ đồng  khi LHG đưa vào vận hành cho thuê thêm diện tích NXXS mới. Qua đó, đóng góp phần lớn vào kết quả kinh doanh năm 2024 của LHG với doanh thu ước đạt 539 tỷ đồng (+52%YoY) và 192 tỷ đồng LNST (+30%YoY).

Cơ sở cho việc dự phóng tiến độ bán hàng đất khu công nghiệp kể trên nhờ vào:

(1) LHG có thể bàn giao đất cho Công ty TNHH Thương Mại & Xuất Nhập Khẩu Orifood VN (theo ước tính diện tích thương vụ có thể đạt 1,3 ha).

(2) Luật đất đai được thông qua với cơ chế xác định nghĩa vụ đất đai rõ ràng hơn là cơ sở để đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc tính tiền sử dụng đất còn lại của dự án,  không những cho đợt giao đất lần 7 (5,75 ha), mà còn cho phần diện tích mới được LHG tiến hành GPMB trong năm 2023 ( theo ước tính LHG đã chi khoảng ~70 tỷ cho việc đầu tư và GPMB trong năm 2023). Qua đó, LHG cũng có thêm quỹ đất sẵn sàng để cho thuê trong năm tới.

(3) tốc độ bán hàng LHG trong những năm tới sẽ tốt hơn nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp tăng lên từ làn sóng đầu tư quay trở lại.

Về tiến độ xây nhà xưởng mới, LHG đã triển khai đầu tư xây dựng NXXS lô 3A (19-20-21-22) vào ngày 27/12/2023 với quy mô 17.000m2 dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao vào quý 4/2024.

Định giá LHG

Trong kịch bản cơ sở của năm 2024, doanh thu của LHG ước đạt 539 tỷ đồng (+37%YoY) và 192 tỷ đồng LNST (+15%YoY) nhờ tốc độ bán hàng phục hồi và diện tích NXXS cho thuê tăng lên. EPS 2024 ước tính đạt 3.837 đồng

Rồng Việt giữ nguyên giá mục tiêu 50.000 đồng/cổ phiếu.  

Cập nhật ngày 7/5/2023: tài chính rất tốt, quỹ đất cho thuê thuận lợi, giá mục tiêu 41.400 đồng/cp

1. Triển vọng chung của ngành KCN

Ngành thương mại điện tử Việt Nam đã phát triển rất nhanh trong thời gian qua, thúc đẩy nhu cầu vận chuyển, trung tâm phân phối, kho bãi ngày càng mạnh. Theo báo cáo của SYNC Đông Nam Á, quy mô thị trường TMĐT Việt Nam có thể đạt tới 40 tỷ USD năm 2027 và gấp hơn 3 lần quy mô năm 2022 (12 tỷ USD), tương đương với CAGR = 27% trong 5 năm tới, mức cao nhất trong các nước Đông Nam Á. Năm 2022, có thêm khoảng 4 triệu người tiêu dùng số tăng thêm, giúp tổng người tiêu dùng số cả nước tăng lên khoảng 60 triệu người/tổng dân số gần 100 triệu người.

Tiêu dùng trong nước tăng trưởng nhanh khiến cho nhu cầu sản xuất trong nước ngày một gia tăng kéo theo tăng nhu cầu về đất KCN. Tầng lớp tiêu dùng tăng trưởng nhanh (tiêu dùng tối thiểu 11USD/này theo ngang giá PPP) khiến Việt Nam là thị trường tiêu thụ hấp dẫn hơn. Theo McKisey, năm 2000, mới chỉ khoảng 10% dân số thuộc tầng lớp tiêu dùng nhưng 2020 đã đạt 40%, đế năm 2030 có thể đạt con số 75% và tương đương với tăng

2. Triển vọng LHG

Xu hướng hiện tại của NXXS đang dịch chuyển về khu vực Long An chủ yếu phục vụ cho thị trường nội địa khi các KCN, Nhà xưởng tại TPHCM ngày càng khan hiếm. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy các khu nhà xưởng của LHG mới chỉ đạt khoảng 70%.

- Nhà xưởng xây sẵn tại KCN Đà Nẵng đã hoàn thành và bàn giao 9.428m2 sàn cho 02 nhà đầu tư Nhật và LHG đang tiếp tục xây dựng thêm 9.274 m2 sàn tiếp theo (đã được khởi công từ T7.2022), dự kiến bàn giao cho khách hàng ngay trong năm 2022. Tổng lô đất có thể xây tại lô J4 (đã hoàn thành pháp lý, giao đầy đủ mặt bằng và chi trả tiền đất) là hơn 11ha với diện tích sàn có thể cho thuê khoảng hơn 6ha trong tổng 04 lô đất xây nhà xưởng lên tới 29,6ha (lô J2-5). Giá cho thuê hiện tại đạt 3.9 USD/m2 /tháng đối với nhà xưởng và 4,9 USD/m2 /tháng đối với văn phòng.

- Ngoài ra, LHG cũng đã khởi công NXXS lô 3A tại KCN Long Hậu 3 – GĐ 1 với tổng diện tích khoảng 17.000 m2 và tổng diện tích sàn khoảng 13.000 m2, đã có 02 nhà đầu tư thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 70% ngay sau khi bàn giao.

Hiện tại, công ty đang đẩy nhanh thủ tục mở rộng KCN Long Hậu 3 giai đoạn 2 (90ha) tại Long An và KCN An Định (200ha) tại Vĩnh Long. Các KN này đã có quy hoạch 1/2000 của tỉnh và đang chờ thủ tướng ký chấp thuận dư án. Các dự án này được chấp thuận sẽ tạo tiền đề cho hoạt động trong dài hạn của công ty sau khi KCN Long Hậu 3 GĐ 1 sẽ có thể lấp đầy trong vòng vài năm tới. KCN Long Hậu 3 giai đoạn 2 nằm ngay cạnh các cụm KCN hiện hữu của LHG nên sẽ hưởng những lợi thế cạnh tranh của các KCN hiện hữu với các ngành nghề đang thu hút như Logistic, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn, chế biến, chế tạo, công nghiệp phụ trợ, lắp ráp, cơ khí, sản xuất gia công sản phẩm thủ công nghiệp, hàng tiêu dùng…ít gây ô nhiễm môi trường. Về KCN An Định: thu hút các ngành nghề như chế biến nông sản tập trung, rau quả, các sản phẩm từ trái cây, chăn nuôi, dệt may, thủ công mỹ nghệ, kho bãi và các ngành nghề ít ô nhiễm môi trường khác….

Tóm lại, LHG là doanh nghiệp KCN có tài chính rất tốt, quỹ đất cho thuê nằm ở vị trí thuận lợi với mức giá cao.

Chúng tôi thấy rằng phương pháp DCF là phù hợp nhất để định giá cổ phiếu LHG. Chúng tôi sử dụng DCF để tính toán các mảng hoạt động như cho thuê KCN, nhà xưởng/nhà kho xây sẵn. Đồng thời, các khoản đầu tư ngắn/dài hạn sử dụng giá trị sổ sách và điều chỉnh thêm một số khoản mục nợ và chiết khấu thêm các rủi ro liên quan tới hoạt động của doanh nghiệp.

Các giả định chi tiết như sau:

Đối với cho thuê đất KCN Long Hậu 3- giai đoạn 1: hàng năm LHG có khả năng cho thuê khoảng 5 – 8ha đất với giá cho thuê 250 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá cho thuê tăng với tỷ lệ 2%/năm, do chúng tôi thấy rằng mặt bằng giá cho thuê của LHG đã cao nhất khu vực, tiệm cận với khu vực TP.HCM. Ước tính phần đền bù khoảng 10ha còn lại KCN LH3.1 và hoàn thiện hạ tầng khu vực này còn khoảng 500 tỷ đồng.

Đối với nhà xưởng: Tới 2033 sẽ đầu tư xong hết lô J4 – KCNC Đà Nẵng. Năm 2023 hoàn thành 13.000 m2 thương phẩm tại khu 3A KCN Long Hậu 3.1, 10.000 m2 tại lô J4 KCNC Đà Nẵng. Ngoài ra, chúng tôi ước tính, công ty sẽ phát triển hết diện tích đất 11ha lô 3A làm nhà xưởng cho tới 2023.

Chúng tôi chưa định giá KCN Long Hậu 3 GĐ 2, KCN An Định và Khu tái định cư KCN Long Hậu mở rộng.

Ngoài ra, khoản phải trả tiềm tàng đối với IPC tăng lên 350 tỷ.

Chúng tôi chiết khấu thêm 25% vào định giá cuối cùng trước các rủi ro về thanh khoản, bị kiểm soát giao dịch khi chưa có BCTC kiểm toán bán niên 2022 và một số rủi ro khác. - WACC ở mức 14,21%. Re = 15%. - Thời hạn cho thuê nhà xưởng cho tới hết thời gian hoạt động của KCN và giá trị thu hồi = 0.

ĐỊNH GIÁ

VCBS khuyến nghị MUA với các lý do sau: (1) Năng lực tài chính lành mạnh với tài sản chủ yếu là tiền mặt. (2) Còn hơn 50ha cho thuê tại KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 (LH3.1). (3) Gia tăng xây dựng NXXS, NKXS phục vụ nhu cầu đa dạng của khách hàng. (4) Tiềm năng dài hạn hơn từ dự án KCN Long Hậu 3- giai đoạn 2 (90ha), KCN An Định (200 ha tại Vĩnh Long).

Năm 2022 và 2023, ước tính DT của LHG đạt 589 tỷ đồng (-24,6% yoy) và 744 tỷ đồng (+26,1% yoy). LNST cổ đông công ty mẹ tương ứng đạt 204 tỷ đồng ( - 31% yoy), và 275 tỷ đồng (+35% yoy).

Theo đó EPS 2022 và 2023 đạt lần lượt 4.085 đồng/cp và 5.499 đồng/cổ phiếu, tương ứng PE là 5,14x và 3,82x.

Với việc giá đã chiết khấu khá sâu nhưng tình hình kinh doanh vẫn tốt, VCBS khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu LHG với giá mục tiêu 41.400 đồng/cp.

RỦI RO ĐẦU TƯ CHUNG

Rủi ro dòng vốn FDI chậm: Kinh tế thế giới suy thoái sẽ gây ảnh hưởng tới dòng tiền FDI chảy vào Việt Nam, theo đó sẽ làm giảm nhu cầu đầu tư nhà máy, nhà xưởng.

Rủi ro lãi suất: lãi suất tiếp tục tăng khi áp lực từ FED tăng cao sẽ khiến các nhà sản xuất tiếp cận vốn với chi phí đắt đỏ, theo đó sẽ lùi thời gian đầu tư mới.

Rủi ro giá đất tiếp tục tăng nóng: điều này gây ảnh hưởng tới công tác đền bù, GPMB của doanh nghiệp, gây giãn tiến độ dự án và tăng giá vốn hàng bán

Rủi ro về pháp lý: việc kéo dài phê duyệt đầu tư dự án cũng như cấp giấy phép xây dựng đang được tiến hành thảo luận để cho ra các Luật sửa đổi như: Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020). Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020. Nghị định 81/2020/NĐ-CP. Nghị định 41/2020/NĐ-CP…cần thêm nhiều thời gian để đưa ra các Nghị định hướng dẫn và đi vào thực tế kinh doanh.

Rủi ro tài chính: 280 nền tái định cư với tiền đền bù còn lại hơn 200 tỷ đồng cho IPC (cổ đông sáng lập) vẫn chưa được xác định một cách rõ ràng và chưa đi tới những phương án xử lý cuối cùng.

Cập nhật ngày 10/3/2022: BSC khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 54.800 đồng/cp

BSC khuyến nghị MUA mã cổ phiếu LHG với giá mục tiêu 54,800 VND/CP theo phương pháp đánh giá lại tài sản (RNAV) và chiết khấu vào giá trị doanh nghiệp 10% do những yếu tố không chắc chắn về khoản phải trà cho công ty TNHH MTV PT CN Tân Thuận (IPC).

BSC dự báo DTT và LNST trong năm 2022 của LHG lần lượt đạt 843 tỷ VND (+8% YoY) và 357 tỷ VND (+21% YoY), EPS fw= 6,569 VND/cp và P/E fw=4.8x, P/B fw= 0.9x dựa trên kỳ vọng:

Diện tích đất cho thuê năm 2022 đạt 11.5 ha (tương đương với năm 2021) bù đắp bởi giá cho thuê cao 210 USD/m2/kỳ hạn thuê (+5% YoY)

Diện tích cho thuê NXXS theo yêu cầu (BTS) tại LH3 và LH2 đạt 6,850 m2 (2020-2021 không ghi nhận) với giá cho thuê 240 USD/m2/kỳ hạn thuê.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Định giá hấp dẫn khi triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp vẫn tích cực nhờ (1) giá cho thuê đất vẫn ở mức cao, (2) kế hoạch mở rộng quỹ đất và thực hiện dự án rõ ràng, (3) diện tích NXXS mới sẵn sàng để bán tương đối ổn định đảm bảo dòng tiền ổn định hàng năm. 

Sức khỏe tài chính lành mạnh khi không có vay nợ ròng, cổ tức đều hàng năm.

RỦI RO: Chi phí phải trả cho công ty TNHH MTV PT CN Tân Thuận quá cao. Tốc độ cho thuê và triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến

Cập nhật ngày 10/3/2022: định giá hấp dẫn, tiền mặt dồi dào cùng các dự án tốt

Cuối 2021, KCN Long Hậu 3.1 (LH3.1) có diện tích đất còn có thể cho thuê là 61 ha (trong đó 40 ha sẵn sàng cho thuê) – đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận cho LHG trong ít nhất 3 năm tiếp theo (kế hoạch 2022 cho thuê 12 ha).

Năm 2022: Tiếp tục đền bù GPMB hơn 20 ha còn lại của KCN LH3; Triển khai xin chủ trương đầu tư KCN Long Hậu mở rộng giai đoạn 2 (dự kiến Q3/2022) diện tích 90 ha; Xin chủ trương đầu tư KCN An Định tại Vĩnh Long với quy mô 200 ha dự kiến hoàn thành vào Quý 4/2022.

Kế hoạch kinh doanh năm 2022 với tổng thu nhập (bao gồm doanh thu, thu nhập tài chính và thu nhập khác) đạt 781 tỷ đồng (-5% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 111 tỷ đồng (-62% YoY), lưu ý rằng LHG thường đặt kế hoạch lợi nhuận thận trọng khi LNST sau lợi ích CĐTS của công ty lần lượt đạt 162% và 183% so với kế hoạch năm 2020 và 2021. 

Cổ tức tiền mặt cho năm tài chính 2021 là 1.900 đồng/CP – tương đương với lợi suất cổ tức 5%.

LHG hiện đang giao dịch với mức P/E dự phóng 2022 là 6.3 lần (LNST dự báo đi ngang đạt 300 tỷ đồng) – định giá hấp dẫn đối với công ty phát triển KCN có số dư tiền dồi dào cùng một dự án có vị trí chiến lược gần TP. HCM.

Rủi ro: Tỷ lệ hấp thụ đất KCN thấp hơn dự kiến, vấn đề liên quan khoản phải trả của LHG cho IPC kéo dài.

Phân tích kỹ thuật cổ phiếu LHG:

LHG đã lấy lại được xu hướng tăng ngắn hạn kể từ tuần cuối tháng 5, tuy nhiên thanh khoản của cổ phiếu vẫn duy trì thấp cảnh báo rủi ro lượng cầu vào hấp thụ cổ phiếu chưa tốt. Nhà đầu tư ưu tiên tiếp tục nắm giữ và hành động theo kỷ luật, hạn chế mua mới đối với cổ phiếu LHG.

Vùng 34.7+- là hỗ trợ mạnh của cổ phiếu, trường hợp LHG chạm về hỗ trợ này và phục hồi, nhà đầu tư có thể tiếp tục nắm giữ và quan sát diễn biến cổ phiếu khi về tới các vùng gap đã tạo.