Theo SBS, DXG là công ty môi giới bất động sản hàng đầu trong nước với thị phần cả nước khoảng 32%, doanh nghiệp có gần 20 năm kinh nghiệp hoạt động trên thị trường. Hiện nay doanh nghiệp đang gặp phải nhiều khó khăn khi thị trường bất động sản không còn giao dịch sôi động như trước do tác động của đại dịch Covid 19 và dòng vốn từ ngân hàng bị siết chặt, phản ánh qua việc doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp đang có xu hướng giảm, nợ vay liên tục tăng cao và lượng hàng tồn kho lớn.
Doanh thu và lợi nhuận năm 2020 giảm mạnh
DT ròng 2020 đaṭ 2,700 tỷ, giảm 54% so với cùng kỳ 2019.
BCTC quý IV/2020, LNST của công ty mẹ âm 43.8 tỷ, lũy kế cả năm lỗ 432 tỷ. Trong khi đó, năm 2019 đạt 1,217 tỷ.
Quy mô nợ tăng dần trong khi doanh thu và lợi nhuận suy giảm
Trong khi vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 12/2020 là 9,131 tỷ, giảm 1% so với đầu năm, thì tổng nợ phải trả tăng tới 35% lên mức 14,379 tỷ. Tổng nợ đang vượt VCSH tới 57.5%.
Vay và nợ thuê tài chính chiếm 41.3% tổng nợ phải trả, ở mức 5,944 tỷ. Nợ dài hạn đang là phần lớn với 78.7%.
So với các khoản vay ngân hàng thì nợ đến từ trái phiếu đang chiếm phần lớn hơn đến gần 86% tổng vay nợ. Những ngân hàng đang là chủ nợ lớn của DN dẫn đầu là Vietinbank với 303 tỷ, sau đó là MSB, VPBank và TPBank..
Hàng tồn kho lớn
Hàng tồn kho lớn ảnh hưởng đến dòng tiền của DN khiến các dự án không triển khai theo đúng kế hoạch
Tính đến ngày 31/12/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 51%, ghi nhận 10,251 tỷ đồng, chiếm đến 55% tổng giá trị tài sản. Các dự án thành phẩm tồn kho của Đất Xanh như Dự án An Viên, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền đang chậm triển khai.
Đơn cử, Dự án Gemriverside (quận 2, TP.HCM), một dự án trọng điểm của Tập đoàn Đất Xanh được triển khai từ năm 2018 với tổng vốn đầu tư khoảng 6,000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2019, nhưng đến nay vẫn vướng mắc thủ tục pháp lý chưa thể triển khai tiếp. Tính đến ngày 31/12/2020, Đất Xanh đã chi vào dự án này khoảng 1,558 tỷ.
Doanh nghiệp liên tục tăng vốn pha loãng cổ phiếu
DN thường xuyên chi trả cổ tức bằng cổ phiếu và phát hành thêm với tỷ lệ cao, khiến cổ phiếu bị pha loãng, như: tháng 10/2016 bán ưu đãi tỷ lệ 1:1, trả cổ tức bằng CP 20:3; tháng 8/2019 bán ưu đãi tỷ lệ 4:1, trả cổ tức bằng CP 100:22
Rủi ro đầu tư
Trở ngại về thủ tục pháp lý khiến tiến độ của dự án triển khai chậm phải kéo dài trong khi đó DN luôn duy trì tỷ lệ vay cao.
Ngành BĐS đang có dấu hiệu chững lại khiến doanh thu và lợi nhuận của DN từ mảng dịch vụ môi giới giảm.
Rủi ro từ việc tham gia đầu tư tài chính lớn.
Định giá
(1) PP So sánh P/E: EPS kỳ vọng năm nay là 1,560 và P/E dự phóng 12 (P/E trung bình của các DN bất động sản là 12). Giá trị hợp lý của DXG: 18,720 đồng/cp
(2) PP So sánh P/B: So sánh chỉ số P/B của DN với chỉ số P/B TB của các DN đầu ngành hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Chỉ số P/B trung bình: 1.83; BV của DIG hiện tai: 11,970 đồng/cp. Giá trị hợp lý của DXG: 21,905 đồng
SBS nhận định: DXG có hệ thống phân phối đa dạng và rộng khắp các tỉnh thành, là công ty môi giới BĐS hàng đầu Việt Nam. Với tình hình dịch bệnh và dòng vốn BĐS đang bị siết chặt, các chủ đầu tư lớn có xu hướng bán hàng trực tiếp cho khách hàng không thông qua đơn vị thứ cấp làm ảnh hưởng đến DT và LN của DN - nhất là mảng môi giới BĐS, đồng thời việc chưa ghi nhận doanh thu từ dự án Gem Sky World khiến LNST của DN bị âm năm 2020.
SBS đánh giá lợi nhuận năm 2021 của DN sẽ hồi phục trở lại nhờ việc ghi nhận doanh thu từ dự án Gem Sky World và dự án mới Opal Cityview. Tuy nhiên, SBS vẫn đánh giá DXG ở mức Rủi Ro, khuyến nghị Bán.
Như vậy là Sacombank SBS lại có cái nhìn trái ngược so với các công ty chứng khoán khác trong mấy ngày tháng 3 này. Vừa rồi, Công ty Chứng khoán BIDV - BSC khi Phân tích cổ phiếu DXG - Tập đoàn Đất Xanh đã lạc quan với nhiều dự án thu tiền về và đưa ra giá mục tiêu 30.200 đồng/cp.
Trước đó không lâu, VCBS khuyến nghị MUA cổ phiếu DXG - Tập đoàn Đất Xanh với giá mục tiêu 28.200 đồng/CP, tăng hơn 20%.
FPTS & BSC
Agriseco Researh & VNDirect & PHS
